整個的經濟增長速度的放緩甚至會出現硬著陸第一是外需不足；第二是內需有問題。在我看來和房地產密切相關，剛才我講到了我們的投資增長今年1-8月份只有17%多不到18%，往年都是25%以上，為什么？房地產拉了后腿，因為房地產的投資增長過去若干年一直保持30%以上的增長，它的增長速度遠遠快于固定資產整個的投資增長速度，但是今年房地產的投資增長速度還低于了固定資產的總體增長速度，拉了投資的后腿，這是有很大關系的。

　　那么，我認為房地產在我看來房地產要正確的對待，正確把房地產做定位。現在好多時候把房地產從支柱產業地位當中驅逐出去，房地產不應該成為支柱產業，咱們應該做非常理性、客觀的判斷。大家知道，我們從社會的發展整個過程當中我們越來越清楚看得到，我們發展生產、發展經濟的目的是為了提高人們生活水平，人們的生活水平提高消費的增加同時又是拉動經濟增長，是不是這樣？發展經濟人們生活水平提高，生活水平提高反過來又提高了購買力，提升了消費是這樣一個過程。人們生活水平提高的過程當中也分階段，首先要解決一個吃和穿的問題解決溫飽問題，全世界各國都這樣，第一步要解決溫飽問題，中國也是一樣改革開放以前我們談不上溫飽，改革開放以后我們通過努力特別是農業方面的改革承包責任制等等使中國的糧食問題解決、穿衣問題解決了基本解決溫飽問題大概經歷30年，到本世紀初中央宣布中國初步實現小康，就是解決的溫飽，溫飽基本解決之后初步小康之后我們現在正在推進全面小康，除了溫飽還解決什么問題？解決一個住的問題、解決行的問題，我們現在進入到第二個階段叫解決住和行為主要消費提高生活水平的階段，我們的發展生產、發展經濟重點把解決住和行作為重點，所以把這個時代叫做“房車時代”，解決住房問題、解決車的問題，當然車既包括汽車又包括了動車、高鐵、飛機出行。

　　那么，這是整個消費的過程發展生產的過程也是消費水平提高的過程。我們的中央政府抓住了機遇，你看看本世紀初我們進入了房車時代，進入房車時代有兩項大舉措，第一項舉措是住房問題，使中國的房地產速度大大加快，每年新建房屋占世界總量的一半，中國人口只占世界總人口的1/5，但是每年蓋的房子占世界的一半，這是什么原因？因為我們啟動了住房制度改革，推動住房商品化、市場化和私有化，現在中國的私有率接近90%，89%的家庭擁有自有住房，這個比例遠遠超過美國，使中國房地產迅猛發展，房地產迅猛發展有力地拉動了中國經濟增長。

　　第二，我們加入了WTO，使中國擁有兩個市場、兩種資源，解決行的問題大大邁進同時拉動中國經濟增長，中國經濟現在進入房車時代，經濟發展主要增長點必然是房和車，所以朱镕基總理在1997年就講要把住宅建設作為新的經濟增長點和新的消費點，中國消費經濟增長點在哪？房和車，這是最大的經濟動力。有人說21世紀看世界經濟發展關鍵看兩條，第一美國的高經濟，第二中國的城鎮化。最近我們看到李克強、溫家寶反復強調城鎮化是中國未來經濟發展潛在的最大動力，因為城鎮化意味著城市要擴張，意味著人口要進城，意味著更多的基礎設施要改造，意味著要蓋更多的房地產、生活水平的提高這就是城鎮化，城鎮化的過程實現了農民進城的過程，這就是消費投資過程、拉動過程，基礎設施一定要搞好，北京一場大雨給中國人很大的啟示，不僅要蓋大樓而且把地下管網做好，否則在北京不僅要有車有房還要有船。

　　現在中國的房車時代最大的消費是住房和出行的消費，必然拉動中國經濟的增長點，城鎮化的過程就是我剛才說的既要基礎設施又要搞房地產，再說了農民進城現在的城鎮化率統計數字是51.3%，實際上真正住在城里的有戶籍的人口只有35%-36%。農民工不斷進城要改善住房條件這是給房地產帶來巨大發展動力的，從這一點看我對房地產是樂觀的，對中國的經濟是樂觀的，中國的城鎮化必然是拉動中國未來經濟的內需。其實我的觀點很清楚，中國經濟發展靠什么？城鎮化，工業化、城鎮化，現在中央提農業現代化，其實城鎮化是最大的動力，它既可以從消費角度，因為農民進城以后收入提高了，現在城鄉之間收入差距是3.3倍，一個工人的收入相當于3.3個農民的收入，農民進城以后收入提高了消費水平提高了買東西就有錢買了，我們消費水平上來了消費品零售量會上來我們消費增長會拉動，再加上城市建設、房地產，我們還是城鎮化。

　　在這樣的房車時代應該充分看到房地產發展必然是國民經濟的重要支柱產業，是中國經濟的第一內需，可能有人不相信，顧云昌搞房地產吹牛，我告訴大家一個數據，去年一年你知道全國的老百姓花了多少錢買房嗎？國家統計局顯示，我們新房銷售額5.9萬億，如果加上二手房交易差不多接近9萬億，這是一個數據。其實這9萬億超過了去年一年的國家稅收和國家財政收入差不多多少，國家財政收入十萬多億，稅收八萬多億，稅收和財政收入和房地產之間的關系如此密切還看不出它的關系？我用另一個角度分析關系如何。

　　去年一年全國的消費品零售額多少？18.2萬億，包括了農村的包括城市的，扣除了農村的消費品零售總額城市的消費品零售總額15.9萬億，15.9萬億包括政府消費、企業消費、事業消費、個人消費，政府消費就占了28%，企業消費、事業消費扣除了這些消費剩下的個人的消費是多少？也就是9萬億左右。結論就出來了，去年一年全國老百姓花了9萬億解決吃、穿、用、學、玩、醫，統統消費花了9萬億，包括買車、包括旅游。同時，又花了9萬億買房，當然我們現在沒有把買房這個事情統計在消費里面是統計在投資里面的，所以看不出來。你說，買房是消費是不是第一消費？房地產是不是第一內需？但是現在沒人說，連李克強副總理、溫家寶總理都不說，光說城鎮化沒說房地產，因為房地產太敏感了，房地產成為過街老鼠人人喊打，其實它是非常重要的，在這個時代離開房地產靠什么發展經濟？什么能夠替代房地產？老百姓最大的需求是買房，當然現在買房有個問題，《北京歡迎您》這是一首歌，但是買房不可以，還有堵車進不去。就這樣，車和房的問題始終是我們這個階段國家發展的重點，房車時代要多長時間？經過我的判斷是30年，美國、英國這些國家基本解決房車問題了，我們還搞房車的發展，我們最起碼20年房車年代，這正好是快速城鎮化的過程當中，我們現在城鎮化是假的城鎮化，真的城鎮化是36%，我們達到70%的城鎮化率的時候，真正擁有自己住房的時候，那么我們才說我們房車時代基本滿足了、基本完成任務了。你說我們還有多少發展空間？

　　所以，房地產、汽車兩個輪子是中國經濟增長點，這是我的判斷。當然可以以后用時間來檢驗，有人擔心房車解決之后下一步中國經濟發展動力在哪里？不用操心，經濟發展始終有動力的，動力來自于消費、來自于人們生活水平的提高，當吃、穿、住、用、行解決之后是文化消費、精神消費、健康消費將成為二十年以后的消費主力，但是房地產開發商和在座各位都看到了，中國未來的旅游業、休閑度假業、酒店業、健康產業、老年產業、文化產業必然是一個大發展、必然是拉動中國經濟的一個增長點，我們一定要抓住這樣的機遇，這就是我從消費角度、從經濟發展角度來看發展在現階段的任務和情況。

　　第二個房地產問題是什么？保障房建設，3600萬套是什么概念？我們五年新建的保障房可以解決全日本的人口，是這么大的大規模建設保障房，當然現在看速度在放慢，現在改成700萬套新開工，這是房地產調控的重點，這兩塊重點都在進行。

　　房價上漲過快、房價不合理什么原因造成的？是因為過去若干年特別是2004年一直到2010年我們房價漲幅超過居民收入的漲幅，工資增長速度慢于房價增長速度，我看了一下大概是過去2004-2010年職工工資收入增長平均每年增長9%左右，而房價的漲幅大概達到10.5%-11%，總體來講中國的房價偏高，在一些中小城市的房價和收入之間還是相對合理的，不合理的是一些大城市，比如說北京、上海、杭州等等我查了一下那個七八年當中這些地方的居民收入增長大概9%-10%，房價每年增長超過20%，房價上漲過快、房價不合理是大城市的房價不合理，為什么北京上海這樣的大城市房價不合理？因為房價是由購買力決定的，這么多供應量誰來買？當然賣給最有錢的人，北京上海這些地方買房者都是全國有錢人，中國貧富差距那么大，都跑北京來買房肯定房子不夠賣。

　　有人跟我說中國每個縣里面縣太爺在北京都有房子，我相信。這個必然導致北京、上海這樣的城市房價上漲，如果再不限購的話大家還要來買，但是許多中小城市房價并不高，是相對合理的。我昨天在陜西漢中過來，他們說漢中是地級市的房價四五千，縣級房價三四千，甚至還有兩千多的，我說這個地方不存在什么泡沫問題，但是我們現在媒體輿論全國的泡沫都是泡沫。那么，房價遠遠沒有達到合理價位現在已經明確了是一些地方而不是所有的地方，如何使房價達到合理價位？剛才說不合理是由于過去若干年房價漲的比收入快，如果從現在開始從去年開始收入比房價漲的快房價慢慢漲，房價溫和上漲而收入仍然保持8%的增長是不是促進房價合理的回歸了？房價收入比衡量房價高不高。所以，現在看來比較合理的可行的辦法房價基本穩定，甚至包括一些溫和的上升，但是我們的收入仍然能保持8%-10%的增長，這個過程就是合理回歸的過程。

　　比如去年，2011年全國的房價大概漲了3%-4%，沒有扣除CPI，如果扣除CPI可能是負增長。只要今年的房價總體上保持平穩，有的地方穩中有升，有的地方穩中有降，有的地方相對平穩都可以促進房價的合理回歸，只有房價平穩情況下銷售才可以穩定，投資才可以穩定，財政才可以穩定，GDP才可以穩定，這是我對房地產的分析。

　　所以，我認為現在中國經濟軟著陸房地產也要軟著陸，現在房地產銷售量也是同比下滑的，如果搞好了可以相對平穩，房價平穩、新開工財政收入也會平穩，這樣才是比較可取的。這是我對房地產市場形勢發展的一種判斷。

　　如何使房地產市場保持一種穩定的政策環境也是很重要的，現在中央對房地產政策我把它歸納成三句話，第一句話叫做遏制投資投機性需求；第二句話叫滿足保障性需求；第三句話叫支持剛性需求。三類需求，中央政策現在差異化的信貸政策、差異化的政策，政策是有區別的、有差別的，這就是我對樓市的政策的一個理解。

　　下面我想對這三個需求做一個簡要的分析。第一句話叫做遏制投資投機需求，現在中央文件都是這樣說的，遏制投資投機需求，其實正確的概念應該是遏制投機性需求，不應該把投資性需求作為遏制對象，投資性需求是我買來房投資的是可以給社會提供有效供應的，這樣的不應該遏制，不是鼓勵老百姓財產性收入，這樣滿足租房者的需求活躍房地產市場又實現了投資價格為什么要遏制？但是我們現在認為一時分不清投資和投機之間的關系，在政策精準方面還不夠，沒有區別投資和投機，所以投資投機一起打。相反我知道在美國，我有一個朋友在美國一套房自己住、一套房出租，他告訴我出租的那套房物業稅減免鼓勵你出租，因為你給政府、給社會提供了有效供應，而我們現在是遏制的，所以如果政策精準度好一點把投資和投機區別，比如長期持有的應該是出租的是作為支持的，而投機炒作的是應該遏制的。

　　第二個就是保障性需求，保障性需求應該是盡力而為，但是又要量力而行。既要大規模建設又要逐步的推進把這個關系處理好，保障性住房這幾年規模很大，但是我們發現問題不少，弄虛作假的、質量問題、分配問題等等這方面時間關系不展開說，恐怕要很好的進行政策的研究調整。