高大成樹(shù)、四季花卉、公園里的房子、蜿蜒水景、噴泉廣場(chǎng)……這如今已經(jīng)成為房地產(chǎn)項(xiàng)目廣告中隨處可見(jiàn)的宣傳賣(mài)點(diǎn)，各大售樓處的園林樣板區(qū)中的各色花卉、成片樹(shù)陰也讓不少購(gòu)房者心動(dòng)。但在建成、實(shí)際入住之后，許多人造水景卻成了擺設(shè)，終年見(jiàn)不到水的跡象；一些高大成樹(shù)在移植幾年后，開(kāi)始陸續(xù)死亡。記者在調(diào)查了解中發(fā)現(xiàn)，原本作為賣(mài)點(diǎn)的小區(qū)園林景觀，已經(jīng)成為許多小區(qū)業(yè)主的“心病”，成為了“尷尬”的存在。而為了這些讓人“煩心”的園林，買(mǎi)房人也支付了不少成本。

　　人造水景成擺設(shè)

　　記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在小區(qū)園林景觀的質(zhì)疑中，對(duì)于小區(qū)人造水景的抱怨最多。家住朝陽(yáng)區(qū)某小區(qū)的任先生告訴我們，當(dāng)初收房時(shí)，社區(qū)內(nèi)真的可以說(shuō)的上是“小橋流水，鳥(niǎo)語(yǔ)花香”，他也正是沖著這些買(mǎi)了這的房子。但是沒(méi)過(guò)兩年，這幅景象就只存在照片中了。任先生說(shuō)，夏天，中心花園的水池里，經(jīng)常是飄著各種雜物，水池邊也長(zhǎng)滿了青苔。但就是這種景色也很難見(jiàn)到，這里水景大部分時(shí)間都是沒(méi)有水的。

　　任先生找過(guò)多次物業(yè)公司，希望他們可以讓小區(qū)的水景重新“動(dòng)”起來(lái)。但物業(yè)公司表示，他們也實(shí)在是力不從心。物業(yè)公司的負(fù)責(zé)人告訴記者，現(xiàn)有的小區(qū)物業(yè)管理收入確實(shí)負(fù)擔(dān)不起水景的維護(hù)。先不說(shuō)水景所需的巨大水量，池子里稍微有一個(gè)裂縫，水就很容易會(huì)滲到地下車(chē)庫(kù)中。而且，水池中的噴泉一開(kāi)啟，很多小區(qū)業(yè)主的孩子就喜歡往那湊，滑倒什么的也時(shí)有發(fā)生。另外，如果不頻繁換水，水景還容易成為蚊蟲(chóng)的生長(zhǎng)地。至于冬天，溫度一低，如果水池中還留有水，結(jié)冰后就容易把循環(huán)所用的水管凍裂，如果凍裂了，更換的費(fèi)用就更高了，所以冬天就必須將水全部抽干。

　　大樹(shù)常年靠營(yíng)養(yǎng)液支撐

　　很多中高端社區(qū)都以引進(jìn)了各種名貴的高大成樹(shù)為賣(mài)點(diǎn)，但這些樹(shù)入駐社區(qū)后的命運(yùn)卻十分坎坷，尤其是早些年，南方園林派系剛進(jìn)入北京的時(shí)候，引進(jìn)了很多并不適宜北方生長(zhǎng)的樹(shù)種，季節(jié)一變遷，就出現(xiàn)了大量死亡的現(xiàn)象。而一些北方的成樹(shù)，也需要終年依靠營(yíng)養(yǎng)液為生。

　　季女士居住在順義的某別墅小區(qū)，從她2010年住進(jìn)該小區(qū)起，小區(qū)里的一些大樹(shù)就一直打著“吊瓶”，即使是這樣，這些樹(shù)的狀況還是一年不如一年。“剛來(lái)的時(shí)候，都枝繁葉茂的，現(xiàn)在就是盛夏，樹(shù)上也沒(méi)有幾個(gè)葉子，連孩子都問(wèn)我，大樹(shù)是不是病了”。一位植物專家告訴我們，“樹(shù)挪死，人挪活”，雖然這些樹(shù)都是北方的樹(shù)種，但是生存環(huán)境的變化會(huì)直接影響大樹(shù)的生命力，有些樹(shù)移植過(guò)來(lái)后，雖然看起來(lái)沒(méi)什么大的變化，但實(shí)際是處于一種“假活”的狀態(tài)，尤其是一些名貴的樹(shù)種，移植過(guò)后兩三年才能知道大樹(shù)是否真正成活。也正因?yàn)榇耍@些大樹(shù)在移植初期需要大量的營(yíng)養(yǎng)液來(lái)維持生存，即使成活下來(lái)，也可能因?yàn)樯鐓^(qū)內(nèi)的土壤養(yǎng)分不足而需要不斷注射營(yíng)養(yǎng)液。

　　園林成本占買(mǎi)房成本2%-5%

　　雖然園林景觀在后期入住后會(huì)產(chǎn)生這樣那樣的問(wèn)題，但在購(gòu)房時(shí)，卻是樓盤(pán)提高價(jià)格的重要砝碼之一。據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士透露，早期的園林成本也就在100元/平方米左右，而隨著開(kāi)發(fā)商大量的名貴樹(shù)種的投入，園林植物價(jià)格的水漲船高，目前，一般新建剛需項(xiàng)目的園林成本大概在300元/平方米左右，高端住宅在600元/平方米以上，而很多主打園林的豪宅項(xiàng)目，園林成本已經(jīng)在1000元/平方米以上。購(gòu)房者每購(gòu)一套房，大概有2%-5%是用來(lái)支付了小區(qū)園林景觀的費(fèi)用。如果后期物業(yè)管理中，沒(méi)有對(duì)這些景觀進(jìn)行良好的維護(hù)，購(gòu)房者為園林支付的這部分成本就打了水漂。

　　此外，園林景觀維護(hù)費(fèi)用在物業(yè)管理費(fèi)用中的比重也在逐步上升。很多新建小區(qū)收取高物業(yè)費(fèi)的主要理由就是園林景觀檔次高。一位物業(yè)公司從業(yè)人員告訴我們，目前綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用大概占物業(yè)管理支出的5%，但是如果社區(qū)有各種名貴樹(shù)種，綠化養(yǎng)護(hù)所占的比例就會(huì)相應(yīng)提高不少。而且，由于物業(yè)費(fèi)無(wú)法支撐這筆開(kāi)支，很多小區(qū)的水系景觀用水、用電的費(fèi)用，都是由業(yè)主來(lái)均攤的，這些設(shè)施開(kāi)放越久，業(yè)主也要支付更多的費(fèi)用。

　　空間的營(yíng)造才是設(shè)計(jì)本質(zhì) 應(yīng)立足長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃社區(qū)

　　好園林不是炫耀品 適合社區(qū)最重要

　　作為房地產(chǎn)項(xiàng)目目前最重要的附加值之一，社區(qū)園林不僅美化了業(yè)主的居住環(huán)境，同時(shí)也提升了居住舒適度，已經(jīng)越來(lái)越被開(kāi)發(fā)商和業(yè)主所看重。但這些本該為生活增添一些精彩的園林，卻經(jīng)常成為社區(qū)投入使用后，小區(qū)業(yè)主和物業(yè)公司的煩心事兒。究竟怎樣的園林設(shè)計(jì)才能既經(jīng)濟(jì)又美觀？對(duì)此，《廣廈時(shí)代》采訪了資深園林規(guī)劃專家、北京林業(yè)大學(xué)博士、園林學(xué)院教師劉東云，在他看來(lái)，園林設(shè)計(jì)應(yīng)以營(yíng)銷(xiāo)為主導(dǎo)的現(xiàn)狀，回歸到園林設(shè)計(jì)的本質(zhì)空間的營(yíng)造上，以長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光規(guī)劃社區(qū)園林，注重園林的舒適度，將設(shè)計(jì)更精細(xì)化。

　　園林設(shè)計(jì)應(yīng)該走出盲從

　　走進(jìn)目前北京在售項(xiàng)目的樣板示范區(qū)，同檔次的樓盤(pán)園林幾乎都是“似曾相識(shí)”，如果沒(méi)有項(xiàng)目的明顯標(biāo)識(shí)，基本無(wú)法區(qū)分出所到的是哪個(gè)項(xiàng)目。對(duì)此，劉東云認(rèn)為，這就是目前園林設(shè)計(jì)基本都是以營(yíng)銷(xiāo)為導(dǎo)向造成的。他表示，目前的園林設(shè)計(jì)市場(chǎng)具有很大的盲目性，見(jiàn)到哪個(gè)項(xiàng)目采用了什么樣的園林，受到購(gòu)房者的追捧，就一窩蜂的都按照這種樣式設(shè)計(jì)園林，沒(méi)有充分的以自己的項(xiàng)目作為出發(fā)點(diǎn)，按照項(xiàng)目自身的特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)。

　　在劉東云看來(lái)，園林設(shè)計(jì)的本質(zhì)是空間的營(yíng)造，應(yīng)該以舒適為主，兼具經(jīng)濟(jì)與美觀。園林景觀的成本彈性很大，設(shè)計(jì)不同，所呈現(xiàn)出的效果區(qū)別也很大。盲目模仿所打造出的園林，在后期維護(hù)中就會(huì)出現(xiàn)各種各樣的問(wèn)題，例如維護(hù)團(tuán)隊(duì)水平較低、植物本身無(wú)法適應(yīng)環(huán)境等問(wèn)題。園林對(duì)于一個(gè)社區(qū)的生活環(huán)境至關(guān)重要，不能只把其看做一個(gè)宣傳的噱頭，不考慮后期的維護(hù)問(wèn)題。

　　劉東云表示，近年來(lái)，園林市場(chǎng)也在逐步走向成熟，業(yè)主對(duì)園林的認(rèn)識(shí)程度也在逐漸提高，因地制宜、因盤(pán)而設(shè)的園林正在走向主流，這不光有助于園林市場(chǎng)的發(fā)展，對(duì)于業(yè)主的生活質(zhì)量也有很大的幫助。

　　不應(yīng)過(guò)分看重名貴樹(shù)種

　　銀杏、雪松、西府海棠、白樺、楓樹(shù)……這些開(kāi)發(fā)商鐘愛(ài)的名貴樹(shù)種，動(dòng)輒一棵十幾萬(wàn)元，目前已經(jīng)成為社區(qū)園林中宣傳的重點(diǎn)。園林設(shè)計(jì)師遍訪各地，歷經(jīng)艱辛尋來(lái)一棵古樹(shù)的案例也成為開(kāi)發(fā)商吸引購(gòu)房者的故事之一。但劉東云看來(lái)，這些名貴樹(shù)種并不應(yīng)該成為開(kāi)發(fā)商炫耀的資本。

　　“像銀杏樹(shù)這樣市場(chǎng)化程度很高的樹(shù)種還好一些，只要多花點(diǎn)兒錢(qián)，到一些苗圃就能買(mǎi)得到，但像楓樹(shù)、白樺等樹(shù)種，要想拿到大的成樹(shù)，就只能到深山老林里去找，去挖，這對(duì)原生地的生態(tài)是巨大的破壞。”這些大樹(shù)移植到項(xiàng)目中，并不容易成活，主根、側(cè)根遭到損壞，新根又扎不牢，兩三年后就只能面臨死亡。而且，一些名貴樹(shù)種，之所以名貴就是因?yàn)轲B(yǎng)護(hù)起來(lái)非常麻煩，一些普通的物業(yè)管理人員或者園林養(yǎng)護(hù)人員根本不懂。而像桂樹(shù)、木瓜樹(shù)等南方樹(shù)種，雖然景觀價(jià)值好，但在北方幾乎無(wú)法成活。

　　劉東云表示，其實(shí)很多購(gòu)房者對(duì)樹(shù)種的認(rèn)識(shí)有限，無(wú)法分辨樹(shù)種是否名貴，植物的主要作用是維護(hù)空間，樹(shù)種并不是特別重要。一些名貴的樹(shù)種可以作為點(diǎn)綴，少量栽種提高空間的品位和價(jià)值。在北方，像白蠟、國(guó)槐、法桐、紫葉李等植物就很適合生長(zhǎng)，景觀價(jià)值也很高，社區(qū)園林中，還是應(yīng)該多采用這些樹(shù)種。

　　精心設(shè)計(jì) 管理最重要

　　與建筑不同，園林是由具有生命力的植物所構(gòu)成，會(huì)一直處于動(dòng)態(tài)發(fā)展之中。也正因?yàn)榇耍粋€(gè)能夠可持續(xù)發(fā)展的園林，前期的精心設(shè)計(jì)和后期的維護(hù)管理都十分重要。劉東云解釋到，要打造一處好的社區(qū)園林，前期設(shè)計(jì)占到30%，中期栽種、鋪設(shè)占30%，而后期的維護(hù)管理要占到40%。

　　對(duì)于一些剛需的項(xiàng)目，在前期設(shè)計(jì)時(shí)，可以適當(dāng)?shù)脑苑N一些小樹(shù)，經(jīng)過(guò)后期的精心養(yǎng)護(hù)，這些小樹(shù)經(jīng)過(guò)成長(zhǎng)，也會(huì)實(shí)現(xiàn)不錯(cuò)的景觀效果，一味地栽種大樹(shù)、成樹(shù)，不僅成活率很難保證，而且也會(huì)增加大量的成本。劉東云還介紹，像現(xiàn)在很多小區(qū)喜歡采用的人工水系，這就更加要求開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)單位在前期做大量的工作。人工水系在后期的維護(hù)運(yùn)營(yíng)成本確實(shí)很高，但如果前期設(shè)計(jì)時(shí)，充分考慮到雨水收集、中水回用、分質(zhì)供水、景觀用水、綠化用水的綜合利用，不僅可以在后期節(jié)約大量的維護(hù)成本，同時(shí)對(duì)于生態(tài)也有很大貢獻(xiàn)。劉東云表示，其實(shí)對(duì)于中水、雨水的價(jià)值，很多開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)企業(yè)都已經(jīng)認(rèn)識(shí)到，但創(chuàng)造一套好的循環(huán)系統(tǒng)，需要前期投入大量成本，因此很多開(kāi)發(fā)商并不愿意承擔(dān)這一成本。雖然北京已經(jīng)有明文規(guī)定禁止自來(lái)水作為景觀水使用，但因?yàn)椴樘幉⒉粐?yán)格，成效甚微。目前在德國(guó)、日本等國(guó)家，對(duì)于雨水的利用已經(jīng)有了嚴(yán)格的法規(guī)。在德國(guó)，法規(guī)規(guī)定，除了特定情況外，降雨不能排放至公共管網(wǎng)中，業(yè)主必須對(duì)雨水進(jìn)行處置和利用。

　　房地產(chǎn)發(fā)展二十年，房地產(chǎn)項(xiàng)目的附加值也在逐漸增多，從最初的滿足基本的居住需求，到為業(yè)主創(chuàng)造生活方式，園林景觀在其中也扮演了重要的角色，居住區(qū)園林景觀這二十年的發(fā)展史同樣也是人們居住需求不斷提高的縮影。從簡(jiǎn)單的社區(qū)中心花園、行道樹(shù)，到如今的主題園林、親水平臺(tái)，園林早已不是簡(jiǎn)單的植物如何規(guī)劃、擺放。回顧這二十年園林景觀的發(fā)展，看似與園林無(wú)關(guān)的私家車(chē)的出現(xiàn)成為重要分水嶺。

　　早期園林設(shè)計(jì)以中心花園為主

　　資深園林規(guī)劃專家、北京林業(yè)大學(xué)博士、園林學(xué)院教師劉東云向我們介紹，居住區(qū)園林在中國(guó)近20年的發(fā)展，主要分為兩個(gè)階段，而這兩個(gè)階段分化的主要原因，就是私家車(chē)的出現(xiàn)。

　　早期居民戶均擁有的私家車(chē)數(shù)量很少，車(chē)大都停放在社區(qū)內(nèi)部，社區(qū)主干道均為人車(chē)同行，而園林景觀主要以沿車(chē)行道路周?chē)男械罉?shù)和社區(qū)中心花園為主。中心花園為社區(qū)業(yè)主提供了一個(gè)戶外活動(dòng)的主要場(chǎng)所，這一階段中，社區(qū)的景觀園林很難談得上什么主題設(shè)計(jì)，主要就是以普通的灌木、時(shí)令花卉為主。有的開(kāi)發(fā)商甚至前期規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)并沒(méi)有引入園林設(shè)計(jì)，在規(guī)劃基本確定后，才安排園林設(shè)計(jì)進(jìn)場(chǎng)。在北京，像亞運(yùn)村、方莊這些早期的大型居住區(qū)基本上都是這樣的狀態(tài)。

　　大空間給園林設(shè)計(jì)提供更多可能

　　二十世紀(jì)初期，北京的私家車(chē)保有量進(jìn)入了快速增長(zhǎng)期，僅是社區(qū)地面的車(chē)位已經(jīng)無(wú)法滿足業(yè)主的需求，另外，日益增多的車(chē)輛也給社區(qū)內(nèi)活動(dòng)的人群增添了不便，因此，人車(chē)分流的社區(qū)開(kāi)始出現(xiàn)。

　　劉東云介紹，人車(chē)分流不僅是減少了機(jī)動(dòng)車(chē)在小區(qū)內(nèi)行車(chē)帶來(lái)的安全、停車(chē)和噪音問(wèn)題，更為園林設(shè)計(jì)者提供了更多空間利用的可能，各種主題式的園林也開(kāi)始不斷涌現(xiàn)。德式、法式、東南亞風(fēng)、中式等各個(gè)派系的園林在這一時(shí)期百花齊放，也為購(gòu)房者提供了多樣的選擇空間。劉東云同時(shí)表示，各種風(fēng)格園林的爭(zhēng)奇斗艷的同時(shí)，也帶來(lái)了一些問(wèn)題。有一些完全從國(guó)外照搬的園林模式在后期的養(yǎng)護(hù)和管理上都出現(xiàn)了一些問(wèn)題，水土不服的情況多有出現(xiàn)。正視這一問(wèn)題后，一些開(kāi)發(fā)商和設(shè)計(jì)師開(kāi)始注重園林的文化，通過(guò)景觀設(shè)計(jì)更多地表現(xiàn)地域文化特色，創(chuàng)造出許多富有創(chuàng)意和個(gè)性的空間。

　　龍湖系園林因較易復(fù)制 擴(kuò)張速度快

　　在北京的居住區(qū)園林規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)入第二階段時(shí)，北京樓市上涌現(xiàn)出不少以景觀制勝的項(xiàng)目，星河灣等代表樓盤(pán)都為北京的居住區(qū)園林帶來(lái)新的氣息。而2007年龍湖地產(chǎn)的進(jìn)入，更是為北京的園林帶來(lái)一陣旋風(fēng)。劉東云表示，在此之前，雖然南方開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)了各種園林風(fēng)格，但始終難成氣候，因這樣那樣的原因沒(méi)有得以復(fù)制發(fā)展。龍湖地產(chǎn)的進(jìn)入讓開(kāi)發(fā)商看到了甜頭，大量的園林景觀給購(gòu)房者帶來(lái)強(qiáng)烈的視覺(jué)沖擊的同時(shí)，也為龍湖帶來(lái)了高景觀溢價(jià)效應(yīng)。于是很多開(kāi)發(fā)商蜂擁而上，均開(kāi)始模仿這一園林模式。而龍湖所采用的全冠移植、五重景觀等手段，可復(fù)制程度高，模仿起來(lái)也較為容易。一時(shí)間，這種園林風(fēng)格在市場(chǎng)上十分風(fēng)行。

　　劉東云認(rèn)為，龍湖地產(chǎn)的進(jìn)入也讓在京開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的企業(yè)更加地重視園林景觀的設(shè)計(jì)，在爭(zhēng)相模仿之后，也開(kāi)始有了自己的創(chuàng)新。在他看來(lái)，未來(lái)園林景觀設(shè)計(jì)也必將邁向精細(xì)化的路線，結(jié)束對(duì)單一風(fēng)格的盲從，回歸到園林的本質(zhì)，立足每個(gè)項(xiàng)目不同的需求，為業(yè)主創(chuàng)造出更加舒適、實(shí)用、美觀的空間。

　　鏈接

　　北方園林常見(jiàn)樹(shù)種

　　國(guó)槐：國(guó)槐樹(shù)冠球形龐大，枝多葉密，花果期9-12月，常作為庭蔭樹(shù)和行道樹(shù)，耐寒、喜陽(yáng)，對(duì)土壤要求不嚴(yán)，耐煙塵，能適應(yīng)城市街道環(huán)境，病蟲(chóng)害少，壽命長(zhǎng)。

　　刺槐：原產(chǎn)自北美，19世紀(jì)末引入中國(guó)，落葉喬木，是觀賞類植物，有一定的抗旱能力。五月開(kāi)花，花蝶形，白色，香氣宜人，深受民眾喜愛(ài)。

　　叢生元寶楓：樹(shù)姿優(yōu)美，嫩葉呈紅色，秋季葉變成黃、紅色，為著名秋季觀紅葉樹(shù)種，對(duì)二氧化硫、氟化氫等空氣污染物抗性較強(qiáng)，吸附粉塵的能力較強(qiáng)。

　　果海棠：該樹(shù)種喜光耐寒，抗干旱，對(duì)土壤適應(yīng)能力強(qiáng)，較耐鹽堿和水濕，根系發(fā)達(dá)，壽命長(zhǎng)，既可觀花又可觀果。

　　法桐：落葉大喬木，高30余米，花期4-5月；果熟9-10月，1646年在英國(guó)倫敦育成，廣泛種植于世界各地，我國(guó)已引進(jìn)栽培百余年。

　　銀杏：落葉喬木，5月開(kāi)花，10月成熟，果實(shí)為橙黃色的種實(shí)核果，是現(xiàn)存種子植物中最古老的孑遺植物，生長(zhǎng)較慢，壽命極長(zhǎng)，是珍稀樹(shù)種之一。

　　千頭椿：落葉喬木，高約30m，樹(shù)冠圓球形，分枝較多，無(wú)明顯的主干，喜光、耐寒、耐寒，適應(yīng)性強(qiáng)。

　　白樺：落葉喬木，喜光，不耐蔭，耐嚴(yán)寒，對(duì)土地適應(yīng)性較強(qiáng)，生長(zhǎng)較快，壽命較短。適合作為行道樹(shù)及觀賞樹(shù)種。