這背后是馮侖團(tuán)隊(duì)的多年心血。比如立體城市成都項(xiàng)目，劉永好透露，立體城市團(tuán)隊(duì)幾年中一直在研究如何節(jié)約用地、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)居住的統(tǒng)一，曾連續(xù)多年參與全球設(shè)計(jì)大獎(jiǎng)賽，有幾十個(gè)方案在手。“比如適合沙漠、適合海濱的模型，各種地貌都有。”

　　在成都的一次巡展中，時(shí)任市委書記李春城看過后非常激動(dòng)，又帶著市政府班子、國(guó)土規(guī)劃部門再此去看。隨后李春城找到劉永好，提出想和馮侖合作，希望立體城市能在成都落地。 “春城書記說要在成都建三個(gè)現(xiàn)代田園城市，馮侖就說先一個(gè)一個(gè)做。雙方一拍即合。”

　　即便如此，這種新的城市化方式的最大問題來自最核心的規(guī)劃部分。比如在成都，“磨來磨去政府都過了，但規(guī)劃部門說，你這東西跟我規(guī)劃接不上”。

　　馮侖說，政府首先提出的問題是，交通怎么解決？“那我們就要告訴他們，地上地下到底怎么走，人和車從哪集中和分散，治安消防怎么辦，光照問題怎么解決，這都是技術(shù)問題。”

　　再比如綠化率。我國(guó)到現(xiàn)在還沒有接受立體綠化率的概念，只接受綠地率，不接受綠化率。“假設(shè)你的所有屋頂綠化，你的綠化率是100%，投影面積算上去是100%。但是我國(guó)不接受這種計(jì)算。”

　　“所以我們就要跟規(guī)劃局去磨所有的技術(shù)問題，花了兩年多時(shí)間，跟中國(guó)的現(xiàn)實(shí)規(guī)劃全部接上口了。”馮侖說。

　　這些艱苦博弈，是立體城市必須要付出的代價(jià)。盡管這種立體生活形態(tài)在國(guó)外——比如新加坡，已經(jīng)司空見慣。“我在樓頂做個(gè)農(nóng)場(chǎng)為什么不行？20—25樓我做一個(gè)小農(nóng)場(chǎng)，在里面種西紅柿，新加坡現(xiàn)在這個(gè)技術(shù)完全做到比超市還便宜了。”

　　需要被打動(dòng)是不只有地方政府，馮侖把立體城市視為阿里巴巴一樣的平臺(tái)操作系統(tǒng)，這個(gè)可持續(xù)發(fā)展城市系統(tǒng)，需要強(qiáng)有力的合作伙伴，需要新的商業(yè)模式。

　　“我們有一套新的財(cái)務(wù)安排模式。因?yàn)楝F(xiàn)在不是我一個(gè)人在做，是我和劉永好等幾個(gè)最早的創(chuàng)業(yè)者。現(xiàn)在有紅杉資本的沈南鵬和易居中國(guó)的周忻等。

　　對(duì)馮侖而言，與這些嗅覺靈敏的“老江湖”打交道，效率要高得多，但也需要更具體的操作手段來打動(dòng)這些合作伙伴。要有盈利點(diǎn)和退出模式。“關(guān)于商業(yè)模式，這些老江湖挑剔了很久。現(xiàn)在參與進(jìn)來，則意味著問題都解決了。”

　　馮侖目前并不愿透露萬通的盈利模式。他只強(qiáng)調(diào)萬通“不是開發(fā)商，是創(chuàng)新者，是城市化的一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的操作系統(tǒng)”。“或者我們通俗的說，我們就弄了個(gè)接線板，剩下的各個(gè)產(chǎn)業(yè)，你就是插頭往上插就是，但是插了你得付錢。”

　　這個(gè)投資額高達(dá)300億的項(xiàng)目，將分成不同階段來做財(cái)務(wù)安排，第一階段主要是劉永好的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)牽頭，之后投資梯次將逐漸完善。“我們的計(jì)劃是，5到7年，讓大家看到一個(gè)成熟的立體城市，然后再推廣” 。

　　馮侖認(rèn)為這種方式比傳統(tǒng)方式要快得多。望京是他常常列舉的例子之一，這個(gè)區(qū)域在20年間建設(shè)了800萬平，占地17平方公里，容納25萬人。“而我們是5到7年，在1平方公里做600平米的建筑，裝8到10萬人。而且我們同時(shí)好幾個(gè)地方在做。成都、西安后，馬上是溫州，再馬上也可能是北京。”

　　城市化挑戰(zhàn)

　　從開發(fā)商到城市運(yùn)營(yíng)商，馮侖的轉(zhuǎn)變?cè)从谄涠瓿鞘虚_發(fā)中的種種困惑和思索，也源于他對(duì)城市化政策的判斷。

　　根據(jù)“十二五”規(guī)劃，未來五年，我國(guó)城鎮(zhèn)化將直奔70%而去。而傳統(tǒng)的“攤大餅”模式令原本緊張的土地供求更為惡化，這已是當(dāng)下城市化的最大挑戰(zhàn)，地方政府需要在城市化與土地資源配置間找到平衡點(diǎn)。

　　18億畝耕地紅線難越，集約節(jié)約用地成為土地職能部門的主要思路。

　　今年7月，國(guó)土資源部審議通過《國(guó)家可持續(xù)發(fā)展國(guó)土資源戰(zhàn)略綱要》，該文件提出，未來20年將建立節(jié)約、高效的資源利用體系，形成結(jié)構(gòu)優(yōu)化、布局合理的國(guó)土開發(fā)格局。同期下發(fā)的還有《關(guān)于推進(jìn)土地利用計(jì)劃差別化管理的意見》，要求在供地時(shí)按照各地區(qū)的土地資源現(xiàn)狀、規(guī)劃執(zhí)行情況、固定資產(chǎn)投資等因素，科學(xué)下達(dá)計(jì)劃指標(biāo)。

　　這意味著地方政府的供地指標(biāo)的控制上將更加嚴(yán)格。馮侖的“將城市功能摞起來，建設(shè)中密度城市”的設(shè)想由此而生。

　　陜西地方政府也對(duì)此有清醒認(rèn)識(shí)。陜西省長(zhǎng)趙正永表示，西咸新區(qū)將建設(shè)現(xiàn)代田園城市，主要是把宜居、生態(tài)因素都考慮進(jìn)去。未來800平方公里的“大西安”，將由五個(gè)城市組團(tuán)構(gòu)成，城市之間綴以小鎮(zhèn)，相當(dāng)一部分農(nóng)業(yè)用地將被保護(hù)利用，建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。

　　趙正永說，這個(gè)規(guī)劃理念得到了全國(guó)政協(xié)的重視。“全國(guó)政協(xié)專門組織了一批專家進(jìn)行調(diào)研、論證，最后給中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳寫了報(bào)告，指出西咸新區(qū)可以作為我們國(guó)家城市發(fā)展模式的創(chuàng)新，應(yīng)該允許實(shí)驗(yàn)。國(guó)務(wù)院幾個(gè)領(lǐng)導(dǎo)都批了，現(xiàn)在報(bào)告在國(guó)家發(fā)改委。”

　　政策助力的效果是顯著的。馮侖透露，在立體城市研究的4年間，住建部曾給予很大支持。萬通與住建部的機(jī)構(gòu)也在合作，共同研發(fā)和推動(dòng)這種節(jié)地模式和產(chǎn)業(yè)先行模式。住建部副部長(zhǎng)仇保興曾三次參與研討。“現(xiàn)在他的評(píng)價(jià)是兩句話，第一句話就是，人類對(duì)理想城市的探索從來沒有提過；第二句話，你們是最接近現(xiàn)實(shí)可操作的一種模式，因?yàn)槟銈兪瞧髽I(yè)主導(dǎo)，以往都是理想家、規(guī)劃師主導(dǎo)。”

　　立體城市來源于新加坡經(jīng)驗(yàn)，也同時(shí)受到新加坡的認(rèn)可。這為馮侖和劉永好增加了底氣。新加坡總理李顯龍前段時(shí)間到成都去，劉永好曾當(dāng)面介紹了這一項(xiàng)目。“他們已經(jīng)安排企業(yè)發(fā)展局跟我們對(duì)接，我們將把新加坡的醫(yī)療健康全產(chǎn)業(yè)鏈搬到立體城市。”馮侖說。

　　當(dāng)然，這個(gè)在馮侖眼中類似迪斯尼的項(xiàng)目也有風(fēng)險(xiǎn)。起初的風(fēng)險(xiǎn)在于，地方政府還不一定同意，馮侖就已經(jīng)投入過億元做研究。這一警報(bào)已經(jīng)解除。下一步則是，立體城市如何做好“插線板”工作。入住的產(chǎn)業(yè)需要盈利，合作資本需要套現(xiàn)退出，馮侖也要讓每一個(gè)未來的居住者相信他所描繪的新型城市將便利而美好——這顯然需要另一套話語體系。

　　“這算是冒險(xiǎn)嗎？”“企業(yè)家不冒險(xiǎn)還叫企業(yè)家嗎？比如我們剛到臺(tái)灣做，誰相信說在臺(tái)灣做個(gè)項(xiàng)目在大陸能賣？”

　　“那你設(shè)想過失敗是什么樣子嗎？”“每天都在想，前半夜想成功，后半夜想失敗。但企業(yè)家不能光冒險(xiǎn)不承擔(dān)責(zé)任，也要算能否輸?shù)闷稹?rdquo; 但馮侖很樂觀地認(rèn)為，中國(guó)接納迪斯尼落地，但不會(huì)指揮米老鼠如何演戲。