我們嘗試解決或回應(yīng)哈特福德所面臨的一系列問題，包括如何將保險(xiǎn)業(yè)留在哈特福德，以及當(dāng)時(shí)存在的憂慮：人們搬回城市的趨勢(shì)導(dǎo)致市場(chǎng)中一部分低收入出租屋被公寓樓取代，那么低收入人群將會(huì)住在哪里？哈特福德這座城市需不需要因此擔(dān)心？

　　回到安默斯特學(xué)院之后，我需要完成一篇畢業(yè)論文。我非常想寫這段經(jīng)歷，但擔(dān)心學(xué)校會(huì)建議我選擇更實(shí)際的題目，比如和藝術(shù)相關(guān)的方向。但兩位平時(shí)就很喜歡我的教授跟我說，“不要這樣想，如果這就是你想做的，你就應(yīng)該朝著這個(gè)方向走。” 他們幫我找到一位合適的教授指導(dǎo)我。于是我在畢業(yè)論文中寫了哈特福德，寫了如何對(duì)城市進(jìn)行再投資，寫了這位年輕的城市主管如何與保險(xiǎn)業(yè)合作并創(chuàng)立出全新的公私合營關(guān)系，以及哈特福德如何從中受益。

　　從安默斯特畢業(yè)后，我來到了紐約的O&B公司工作。當(dāng)時(shí)的我還是決定應(yīng)當(dāng)攻讀法學(xué)研究生學(xué)位，后來我有幸被哈佛錄取，這對(duì)我而言真是一個(gè)巨大的驚喜！天知道我能做到這個(gè)程度（笑）！從哈佛畢業(yè)之后，我在一家法律公司從事公共和私人的房地產(chǎn)開發(fā)工作，并意識(shí)到自己已經(jīng)厭倦了作為一名律師。正巧當(dāng)時(shí)我暑期實(shí)習(xí)的老板約翰·阿爾舒勒在紐約開了他自己的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)咨詢公司（HR&A），給我提供了一份工作。直到現(xiàn)在我在這里已經(jīng)工作了20年。值得一提的是，約翰來自一所與安默斯特非常相似的學(xué)校——衛(wèi)斯理大學(xué)（Wesleyan University）。

　　HR&A團(tuán)隊(duì)參與項(xiàng)目討論    Source：http://www.hraadvisors.com/

　　因此我想關(guān)于這個(gè)問題的答案是：目前我日常所需要用到的知識(shí)，只有很少一部分來自當(dāng)年在安默斯特和哈佛的所學(xué)。然而這些學(xué)校真正給予你的是讓你結(jié)識(shí)了一生摯友。他們與你志同道合，讓你對(duì)你感興趣的領(lǐng)域更加熱愛，并且提供資源讓你繼續(xù)探索這些領(lǐng)域。這些才是我在安默斯特以及哈佛得到的最大收獲。

　　“如果土地所有者僅僅出售土地，賺到的錢會(huì)少很多，而我們能夠?qū)崿F(xiàn)土地增值。”

　　你認(rèn)為你的團(tuán)隊(duì)在設(shè)計(jì)和規(guī)劃方案中最重要的角色是什么？ 你和團(tuán)隊(duì)又是如何與設(shè)計(jì)公司，政府以及社區(qū)進(jìn)行合作的？

　　這個(gè)問題的答案取決于項(xiàng)目。比如我正在處理的兩個(gè)土地交易項(xiàng)目，一個(gè)在丹佛（Denver），另一個(gè)在紐約的皇后區(qū)（Queens），就是長(zhǎng)島城市濱水公園（Long Island City Waterfront）。在這兩個(gè)案例中我的客戶都是土地所有者。他們都不是開發(fā)商，所以他們沒有自己的員工，需要從頭開始組建團(tuán)隊(duì)。這兩位業(yè)主都足夠聰明地知道如果是僅僅出售土地的話，他們賺到的錢會(huì)少很多。而一條替代的路則是他們?nèi)ネ顿Y和管理土地：找到合理的分區(qū)方案，組建團(tuán)隊(duì)，找到合適的建設(shè)商，甚至在售賣這些土地之前把基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)好。因此他們需要找一個(gè)團(tuán)隊(duì)幫他們實(shí)現(xiàn)這種土地的增值，使之比未開發(fā)的土地具有更大的價(jià)值。

　　在這種情況下我們的職責(zé)就是幫助業(yè)主組建起團(tuán)隊(duì)，找到合適的其他領(lǐng)域的專家，有效進(jìn)行團(tuán)隊(duì)管理，并進(jìn)行一些經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的分析來滿足業(yè)主的需求。因此像高線公園這樣的項(xiàng)目，我們需要工程師想清楚需要什么類型的基礎(chǔ)設(shè)施，數(shù)量多少，開銷多少，需要進(jìn)行什么樣的環(huán)境修復(fù)工程。我們需要建筑師及規(guī)劃師對(duì)這個(gè)區(qū)域進(jìn)行總體規(guī)劃，并對(duì)建筑高度和容積進(jìn)行初步估算，因?yàn)檫@些將會(huì)是我們?cè)诜謪^(qū)方案中希望獲得授權(quán)的部分。同時(shí)我們需要土地使用律師考慮土地權(quán)益，房地產(chǎn)律師去制定與買者的土地合約。之后基于不同方案可能還需要一些專業(yè)顧問，比如這個(gè)區(qū)域可能會(huì)存在學(xué)校數(shù)量不足的擔(dān)心，于是你可能要和一些專門的顧問合作解決這方面的問題。常常你需要考慮如何解決交通擁堵，使用何種交通工具的問題，因此在很多情況下我們可能也要和交通運(yùn)輸工程師進(jìn)行溝通。

　　總的來說，我們要構(gòu)建起一個(gè)團(tuán)隊(duì)，滿足土地所有者各方面的需求，然后我們要做的部分就是把所有環(huán)節(jié)整合起來，并進(jìn)行數(shù)據(jù)分析。比如土地所有者在進(jìn)行了所有這些投資后期待獲得多少土地價(jià)值，以及如何制定合約來保證他們拿到那筆錢。

　　……沒辦法之下，他們只好向我們求助：“在目前經(jīng)濟(jì)衰退的狀態(tài)以及911事件剛剛發(fā)生的陣痛下，你們能夠怎樣說服布隆伯格市長(zhǎng)修建高線公園是一件很值得做的事情？

　　高線公園是紐約的一個(gè)很成功的城市重建項(xiàng)目。你的公司提供了將高架鐵路改造成紐約市充滿活力的公共公園的經(jīng)濟(jì)理由。你是如何講述這個(gè)故事來說服公眾接受這樣一個(gè)充滿野心的項(xiàng)目？

　　在紐約，你通常不需要去說服公眾，而是去說服市長(zhǎng)。并非所有的城市都是如此，但因?yàn)榧~約市一直保持著相當(dāng)靈活的資本預(yù)算，你真正需要做的就是說服市長(zhǎng)。

　　當(dāng)時(shí)我們的客戶是兩位市民企業(yè)家。他們相遇在一個(gè)公開會(huì)議上，市長(zhǎng)魯?shù)?middot;朱利安尼（Rudy Giuliani）也在。當(dāng)時(shí)市長(zhǎng)的想法是將高線拆除，換取可開發(fā)的土地面積。就是把高線所在的這部分土地完全用于開發(fā)。然而這兩位市民企業(yè)家都有小時(shí)候在高線上的雜草中玩耍的經(jīng)歷。他們都希望保留這個(gè)高架鐵路，并將其改造成一個(gè)公園。當(dāng)時(shí)他們?cè)跁?huì)上坐在一起并聊起了這個(gè)構(gòu)想，“你相信他們會(huì)同意這樣做嗎，因?yàn)槿绻艹晒Γ@會(huì)是件很有意思的事情。”于是他們?cè)陔x開會(huì)議之后繼續(xù)去喝酒討論應(yīng)該如何倡導(dǎo)這件事。