小街區街坊開發模式的九江實踐：4大方向8個要素

　　九江市八里湖中央商務區（CBD）位于八里湖東岸，東臨老城區，北望長江，京九鐵路、昌九城際鐵路從南側通過，對接南昌，西側對接老城，區位條件優越。規劃范圍位于八里湖新區的核心地段，橫跨十里河兩岸，北臨南海路，南臨長虹大道，東臨八里湖水面，規劃總面積約1.6平方公里。

　　CBD作為九江市產業轉型升級以及培育新興產業發展的核心地區，不僅要為產業發展保障空間供給，還需要提升地區的產業服務能力，肩負產業培育導向的重任。

　　以下將對小街區的實施路徑從4個方向，8個要素細致展開。

　　方向1：適應小街區的街坊開發尺度

　　要素1：地塊開發尺度

　　CBD依據不同的用地功能對街區進行分類，構成小街區的基本空間地圖。其中居住街區的平均規模控制在100米—150米；商住混合地塊的規模控制在100米—120米；商業或商務地塊的規模控制在70米-120米。

　　要素2：街坊開發尺度

　　將5-8個小街區捆綁在同一個街坊內進行整體控制，每個控制街坊規模控制在4.5-5.0公頃左右。小街區的空間組織模式可以有效的提高CBD空間可達性，保障景觀均好性。由多個小街區組合成的街坊，可以大大提高開發實施的靈活性，同時減低開發與運營風險。綜合評估九江CBD的功能分區、交通分割以及開發風險，方案最終確定16個開發街坊。

　　方向2：適應小街區的街坊開發模式

　　要素1：2種開發模式

　　考慮到CBD投資收益周期長且在初期需要大量啟動資金投入，九江市政府自身財政壓力較大，將較難獨立進行CBD的開發建設。因此積極引入市場力量來完善配套設施，培育新興產業，提升CBD人氣成為政府開發建設CBD的主要策略之一。

　　以街坊為基本單位，依據開發主體的實力引入不同規模的開發商，最大限度的調動市場力量。因此將開發方式分為兩種方式：（街坊內小街區）聯合開發模式以及（街坊）整體開發模式。

　　（街坊內小街區）聯合開發模式指的是若干中小型開發主體，在統一的規則下，擺脫資金實力約束，共同進行同一街坊開發。這樣實際運營模式靈活度較高：可以采用多個開發商成立合資公司，一家規模較大開發商主導，多家合作公司共同開發等方式。此種街坊開發模式降低了對開發商資金和經驗要求的門檻，可以極大地調動市場積極性，尤其在CBD開發的初期階段，盡快引入市場力量，將會大大緩解政府前期投入的財政壓力。

　　（街坊）整體開發模式指的是單一開發主體對一個街坊內部的所有小街區，按照既定規劃，有步驟、有計劃的進行整體開發建設。街坊整體開發降低了聯合開發的協調管理難度，充分發揮市場作用，可以創造層次豐富、整體感強的公共空間，可以一體化設計地下空間，實現了政府對于空間品質提升的根本目標。

　　最終開發模式的選擇具備一定靈活度、資金實力雄厚并富有開發管理經驗的開發主體在CBD選擇規模5.0公頃的完整街坊進行整體開發，而實力稍弱的中小型開發主體則可以通過聯合開發的模式參與CBD的開發建設。政府的壓力不再是CBD開發中最頭疼的財政支出，而是對城市街坊層面的公共空間、公共設施、道路交通銜接等城市公共方面的控制。政府更多的精力將花在為相關開發主體制定以保障公共利益為前提的開發規則。九江CBD就在街坊層面為16個街坊制定了詳細的城市設計導則，用于指導后續開發建設。設計導則在公共開放空間、交通、街道綠化、街坊系統設計、城市設計指南等方面提出具體控制內容。

　　要素2：2類捆綁責任

　　小街區的特色在于創造品質良好、充滿活力的城市環境。實現這一目標需要統籌規劃。而小街區的模式注定會面臨公共的部分由誰來建的問題。因此捆綁開發成為小街區街坊開發的重要內容，也是政府明確開發主體建設“公-私”責任的重要環節。

　　為了保障整體開發品質，街坊內的開發主體除自身發展建設外，均應擔負相應的代建責任，以捆綁的形式將支路、公園、公用設施等打包到街坊開發中。代建責任分為兩大類，分別為街坊內部捆綁方式、街坊整體捆綁方式。

　　街坊整體捆綁方式指的是開發主體除了建設街坊內部相應公共設施外，還需要捆綁鄰近的區域公園、道路等的建設。所有先期開發的重點街坊皆為此種捆綁方式，目的在于起步期為CBD營造一個良好的城市環境，一般適用于街坊整體開發模式，傾向于有實力的大型開發主體進行一體化設計與整體施工。

　　街坊內部捆綁方式指的是捆綁街坊內相應的公園、支路、地下空間、公用設施建設，一般適用于街坊內部小街區聯合開發模式，涉及到的開發主體依據自己的經濟實力承擔相應的代建責任。同時政府依據承擔代建責任的大小制定一系列獎勵政策。

　　方向3：適應小街區的街坊利益平衡方式

　　要素1：物業配比引導

　　以街坊為單元，在保障主導產業物業比重的前提下，鼓勵商務和商業、公寓等盈利性物業的混合開發，保證開發主體投資—收益的平衡，同時實現土地的綜合集約利用。尤其對于區位、用地等開發條件較差的街坊，應盡可能增加住宅、商業等物業的配置。盈利性物業配置的比例以彈性引導的方式為主，既可以規避不可控因素帶來的開發風險，又可以作為政府獎勵機制的一部分，鼓勵開發主體通過為城市品質提升做出貢獻獲得更多收益。

　　要素2：代建成本補償

　　整個利益平衡最重要的一部分支出就是代建責任相關的成本支出。九江CBD主要包括兩部分內容：支路建設以及公園建設。CBD內主干道路基本已經建設完成，因此各街坊承擔的主要為內部支路體系的建設，道路建設標準為0.2億/公里。公園建設標準約為850元/平米。同時以地價優惠、容積率獎勵政策為杠桿，補償代建成本。

　　方向4：適應小街區的產業引導方式

　　要素1：主導功能配比

　　保證街坊內主導產業的物業比例在50%以上，以保障CBD產業培育導向。依據主導功能的不同將16個街坊分為四大類型。不同類型的街坊基本可以保障主導功能配比占50%以上，其他功能視區位要素、地形條件需要等進行分配。類型一是以辦公功能為主，如下圖所示，除街坊7外，辦公功能占比50%以上。街坊7功能較為混合，基本保障辦公功能占比最大。類型二，主要以住宅功能為主，街坊5為科技人才提供公寓類住宅。類型三以其他商業、酒店為主，主要集中在街坊8、9。

　　要素2：產業用房返還

　　產業用房是政府為了扶持中小企業，特別是高成長性創新企業的重要空間儲備，主要是通過鼓勵開發主體返還產業用房的方式儲備。返還產業用房有利于政府未來引導產業結構的優化調整、有利于對新興產業的扶持。

　　結語

　　小街區-散

　　小街區不僅限于空間組織的問題，更重要的是如何實施。在實施過程中小街區所面臨的問題，卻都源于空間布局上的“散”。因為布局細碎而分散，所以需要重新界定“公”與“私”的責任；因為功能混合而分散，所以需要考慮如何保證主導產業的發展方向；因為需要引入眾多小而散的市場力量，所以需要考慮保障一種投入-產業平衡的開發方案。

　　街坊開發-整

　　街坊開發的本質是整體開發，正是針對空間“散”的最佳解決途徑。由“散”而“整”，才能將公共建設責任捆綁解決；由“散”而“整”，才能在總體方向上控制產業發展的導向；由“散”而“整”，才能保證開發主體在街坊范圍內的利益平衡。

　　但是針對小街區街坊開發的研究還遠遠不夠，比如產業用房的返還規模、政府獎勵政策的具體制定等等，還需要進一步的探索，才能更好地引導小街區的運營與實施。

　　作者：王靜雅、魏晨、孔祥偉（深圳市城市規劃設計研究院）