灣區經濟一直是帶動全球經濟發展的領頭羊。著名經濟學家馬光遠表示，未來30年以城市群、灣區為重心的城鎮化將成為中國經濟的最重要動力之一，而粵港澳大灣區將成為其中的典范。而關于房價問題，他認為，灣區的發展自然會增加人口密度，使核心城市房價優勢不可動搖，目前，粵港澳大灣區99%的城市房價是合理的，不合理的就是深圳和香港，但灣區的平面程度越好，城市間就越能實現資源配置的最大優化，就越能平抑核心城市房價。

　　12月11日，由騰訊•大粵網主辦的2017年廣東影響力網絡盛典在廣州大劇院盛大舉行。本次盛典以“跨界•無界——智慧灣區融合生長”為主題，探討粵港澳大灣區的發展與方向。馬光遠在本次盛會中發表了“新周期下的城市化戰略”主題演講并接受騰訊•大粵網的專訪。

著名經濟學家馬光遠

　　灣區是未來沿海城市發展的最高形態

　　大粵網：大珠三角地區和粵港澳大灣區，覆蓋的區域其實是大致相同的，而我們現在稱其為粵港澳大灣區，戰略名稱的改變意味著什么？對比京津冀、長三角這兩個城市群，粵港澳大灣區定位有哪些不同，有哪些優勢？

　　馬光遠：以前我們所稱的大珠三角不僅僅包括城市，還包括農村，指的是大區域，而我們今天談的是城市概念，以及城市群的打造。灣區是城市經濟發展到今天為止的最高形態，是未來沿海城市發展的最高境界，能形成資源和要素的自由流動和配備。兩個概念，在中國城市化的過程中，內涵是不一樣的，灣區概念比以前的珠三角、長三角概念更為精準，更具跨越作用。今天的粵港澳在產業、城市形態、區域優勢互補等各個層面具備了打造灣區的條件。

　　京津冀不是灣區，是城市群，但是它的城市群打造難度更大一點，北京、天津、河北，如何形成良性的互動關系，現在還沒有破解。

　　長三角相對較好，因為區域范圍更廣，也屬于沿海，而且城市經濟發展態勢也在一個平面上。如果從灣區角度分析，因地理形態復雜和區域距離較大，可以建設一些小灣區，如上海、南京、蘇州、杭州，形成線性發展后，各區域的產業都能發展自己的特色，形成多元城市的業態。

　　相比之下，在中國發展灣區，粵港澳大灣區是最大的。提出粵港澳大灣區，意味著中國的城市化到了新的階段，下一步不是建設一個城市，也不是建設一個互相之間牽連不大的城市群，而是在城市之間實現資源配置的最大優化。應確定金融、制造、旅游、休閑等分別在哪個城市發展，精準的產業定位是粵港澳大灣區的最大關鍵。未來30年以城市群、灣區為重心的城鎮化將成為中國經濟的最重要動力之一，而粵港澳大灣區將成為其中的典范。

　　灣區資源要素自由流動能再促進制造業升級

　　大粵網：談到制造業，可以說是廣東的支柱產業，這幾年都面臨產業結構轉型的陣痛期，大灣區的發展戰略，能否促進廣東經濟結構轉型升級提速？

　　馬光遠：中國經濟在過去30多年主要依靠制造業，而廣東的制造業是中國制造業的代表。制造業轉型不容易，但并沒有那么痛苦，只是被渲染出來的。事實上，每個行業都在變化，每年都在轉型，每年變化都很大，以前很多落后的產能早被淘汰。企業家思考得比我們周全，每一個10年該做什么，他們都心里有數，不賺錢的行業他們自然不會做，一定要相信企業家。

　　30年前、20年前、10年前，廣東的制造業都大為不同，每10年都有一個大跨越，從低端，到高端，再到智能制造，大量高科技產品都集中在這里。所以到今天為止，廣東制造業仍然很強，并沒有倒下，我認為廣東制造業的轉型升級是成功的。

　　從灣區概念上看，灣區要素、資源真正自由流動起來后，對制造業的發展還有更大的作用。比如，若深圳的制造業搬到東莞對發展更有價值，那就必須站在更大的格局下考慮問題，而不是小區域思維。以前深圳是深圳，東莞是東莞，大家都為自己的GDP的增加減少打著小算盤，導致資源不能優化利用。現在我們打造成一個整體，就等于是一家人，有共同利益。

　　制度差異是粵港澳融合的最大挑戰

　　大粵網：粵港和粵澳合作機制已運行多年，有較扎實的合作基礎，但粵港澳三地屬于不同關稅區域，多方面都存在差異，各類要素難以實現完全自由流動。您如何看待粵港澳大灣區“融合”這個挑戰呢？

　　馬光遠：挑戰當然有，特別是經濟等各方面的制度不同，行政體系、法律體系、市場也都不一樣，這是粵港澳大灣區面臨的最大挑戰。粵港澳三地之間，地理沒有距離的，最大的距離還是制度。但是，利益是在經濟發展中排在第一位，也就是說，只要是有利于生產力發展的，我們都需要溝通協調、突破限制。

　　以前港澳的發展遙遙領先，現在內地發展的態勢遠走在香港和澳門的前面，這給粵港澳下一步的融合提供了良好的條件，可以說是水到渠成。所以，下一步主要還是制度層面，需要做更多前瞻性的、突破性的安排。

　　做好灣區的平面程度能平抑大城市房價

　　大粵網：您曾說過，粵港澳大灣區將會是全球最活躍、中國最大的城市群。隨著城市群的進一步崛起，您覺得會否進一步推高粵港澳的房價呢？還是說每一個城市應該區別分析？

　　馬光遠：房地產本身很復雜，而且房價有周期，到今天為止，短期的政策對很多城市的房價都有影響，但和粵港澳大灣區概念暫時沒有太大關系，因為該漲的都漲了，概念也已消化過了。

　　大灣區的發展，自然會使大量的人口流入，使人口密度增加，住房的需求從而也會增加。廣州、深圳、香港、澳門，這些核心城市聚集人口，房價在此之前都遠遠高于周邊，長期看，大城市的優勢不可動搖。但灣區概念最大的好處是，按照灣區平面化發展后，產業得以優化配置，每個城市都各得其所、各具特色，發展也被拉動起來，能夠平抑核心城市的房價。當然，房價具體的走向，和每一個城市最終的軟硬件的實力、宜居的程度、吸引力等都有密切的關系。

　　從長周期看，我認為這個區域99%的城市房價是合理的，不合理的就是深圳，當然還有香港。深圳的房價短期調整概率很大，東莞和深圳相距那么近，為何我們非得買深圳那么貴的房子，選擇是顯而易見的，這不像北京和石家莊差距那么大。當然，深圳房價長期怎么變化，還要看產業、城市等各層面的發展，也許消化過后，它還會上一個臺階。

　　廣州房價過去兩年一直太低，現在漲上來了，處理合理的水平，其他很多小城市，房價也是比較合理。老百姓要學會尊重房價的規律，學會客戶評價，不能期待房價跌，就只聽喜歡聽的觀點，導致錯失一些真正的機會。比如前兩年，東莞、佛山、南海、惠州的房價確實很低。

　　總而言之，主要還得關注政策，政策不松動，房價調整的概率很大，大城市受政策影響尤其大，但不要以短期政策作為我們判斷房價高低的標準。

　　大粵網：目前，南沙擬打造中國首個國際金融島，您怎么看待它未來的房價？

　　馬光遠：大家一定要認識到房價的上漲，不是每年都翻一番，一般是慢慢漲起來的，跑兩步，可能要歇兩步。經過兩年的上漲，目前南沙的自貿區等多個概念基本已透支完，再多的概念也對房價促進不大，能漲的也已漲起來了，目前也就值這個價，這個地方還需要好好發展。