“11·18”大興重大火災事故給方興未艾的城市更新敲響了安全邊界的警鐘。隨著房地產大規模開發的進程減緩，城市更新成為城市發展的核心需求，城市更新如果失去了安全邊界，大家的生命財產得不到保障，則失去了一切發展的基礎，這是底線。

　　城市更新改造幾乎伴隨著城市發展的全過程，但現代意義上的城市更新始于上世紀60年代的美國。城市更新同時也是城市規劃和城市成長的一個必需品，它是將城市中那些陳舊的或者防礙都市社會生活的區域進行必要的、有計劃的改建活動，可以說是城市的一種新陳代謝。

　　具體而言，城市更新就是城市功能性替代，即對城市中某個不符合規劃、安全標準或不適宜市民生活的區域進行拆遷、改造、投資和建設，使之與城市整體規劃融合，從市容市貌到社區功能都符合現代都市宜居生活的需要。它包括兩個方面的內容：一方面是對陳舊建筑物的拆舊建新，對閑置空間的改造再利用，對歷史遺跡、特色建筑、區域文化遺產的保護和修復；另一方面是對區域生態體系的再建，包括空間綠化、社區結構規范、區域生態功能完備等。

　　近些年來，全國各地都有城市更新的成功案例。重慶的棚戶區改造，就是為了改善棚戶區居民的居住條件和生活質量，有效拉動投資和地區消費的重大民生工程。從2013年以來，重慶市已累計完成各類棚戶區改造面積達1816萬平方米，直接惠及群眾13.25萬戶，約46萬人，深受群眾的歡迎。

　　上海浦東的開發屬于城市更新中的新城建設。1990年4月，黨中央國務院提出“開發浦東，振興上海，服務全國，面向世界”的方針。經過多年建設，浦東基本形成了以外向型經濟為主，擁有合理的區域布局、良好的自然生態環境、高效的綜合交通網絡、完備的通訊系統，以及完善的城市基礎設施的現代化新區。尤其是提出建設上海自由貿易試驗區以來，浦東成為帶動我國經濟騰飛的試驗田和發動機。這是從宏觀角度對城市區域進行更新的典型案例。

　　安全邊界，一直是城市更新過程中需要面對的現實問題。在2013年的中央城鎮化工作會議中，政府對城市規劃提出了明確的要求：“城市規劃要由擴張性規劃逐步轉向限定城市邊界，優化空間結構的規劃”。這是對人口城鎮化過快提出的限定舉措，就是要嚴控增量，盤活存量，優化結構，提升效率。

　　中央這些年提出的京津冀一體化發展戰略、雄安新區的設立、通州北京副中心的建設等，都是從大都市圈的角度在進行城市更新，重新規劃經濟新動力。而從微觀角度來看，開展城市小區域的更新，還會遇到很多具體的問題，其中最為突出的就是安全問題，這也是城市更新中要高度重視的安全邊界。

　　首先是制度問題。很多存量或者閑置空間，它們原先是工業園區、廠房、商場、地下空間等，在土地使用性質上都有所限定。還有一些建筑，在建設時就手續不健全，這種情況在集體所有制土地范圍內最為嚴重，當對這些空間進行優化再配置時，就會遇到制度問題，按照現有的行政審批要求及新版的消防規范，這些存量空間不能被更好的利用。到目前為止，還沒有一部規章制度是專門針對城市更新中遇到的問題，為解決這些問題提供專業服務的，在這方面，我們需要有相應的制度來進行規范，保障城市更新能夠合法有序。

　　其次是最直接的消防安全及安全管理問題。城市很多區域急需改造，主要問題就是消防安全。很多雜居區，“三合一”“二合一”的自然村落，因長期肆意生長，違法建筑物林立，樓房之間空間狹小，樓房內只有一條逃生通道，有的房間內還有不合理隔斷，這些都會是釀成悲劇的禍根。同時，管理者安全意識淡泊，只注重經濟效益，忽視安全成本投入，總是在出現災害之后，才追悔莫急。

　　因此，在舊房改造設計時，一定要按照更高標準進行設計，嚴把安全關。可以通過增加滅火器數量、增加全套噴淋報警系統、做足疏散通道數量等手段，確保現場防火設施滿足現有規定要求。此外，一定要加強日常監管、確保疏散通道暢通、不堆放可燃物，并且通過加強員工的消防安全教育和培訓等手段，確保場區內工作人員的防火意識深入人心。事實上，如果在城市更新規劃中就做好詳細的疏導方案，是能夠很好地解決這一部分問題的。

　　第三是城市更新過程中的人員疏散和產業轉移問題。城市區域改造，建筑物的拆遷，必然會帶來人口遷移問題。如何合理安置這部分人口，一直是考驗城市管理者的高難度附加題。從歷史經驗來看，疏導的作用比堵“漏洞”的方法更有效。另外，關于產業轉移，大型企業的轉移較容易引起政府的重視，而一些小產業轉移問題，是“兩邊都頭疼”的事，實際上，不管大小企業，事關民眾利益，都需要足夠重視。現在的城市群協同發展，實際上為解決這類問題提供了有效手段，能否把產業協同效應抓落實，是解決這一問題的核心關鍵因素。

　　記得我上大學時向同學自豪地介紹北京：真正的老北京人數量并不多，現在的北京人，大多是由來自五湖四海的外來人口構成。北京是個大熔爐，任何人來到北京，都可以融進北京，并且被他強大的磁場賦能和改變。北京最可愛的地方就是：包容。包容，在于人心、人性，這也應該是城市更新的一條原則。

　　（作者為盤古智庫學術委員、優客工場創始人）