日前，自然資源部辦公廳發(fā)布《軌道交通地上地下空間綜合開發(fā)利用節(jié)地模式推薦目錄》，共有6個(gè)城市的軌道交通節(jié)地模式入選。其中，北京、上海、廣州、深圳等代表城市在軌道交通場(chǎng)站綜合體建設(shè)中實(shí)行場(chǎng)站用地及周邊土地統(tǒng)一規(guī)劃、地上與地下空間聯(lián)動(dòng)開發(fā)并一體化設(shè)計(jì)配套，很好地實(shí)現(xiàn)了軌道交通地上地下空間綜合開發(fā)利用，也更好地滿足了城市功能空間需求。

　　規(guī)劃設(shè)計(jì)理念創(chuàng)新

　　在北京，五路車輛段是地鐵10號(hào)線和6號(hào)線的共用停車場(chǎng)，項(xiàng)目規(guī)劃占地23公頃，其中包含地鐵10號(hào)線和6號(hào)線的換乘站慈壽寺站一部分主體和附屬設(shè)施。

　　五路車輛段在上蓋綜合利用時(shí)遵循“公共交通導(dǎo)向（TOD）原則、一地兩用、提升城市公共環(huán)境”規(guī)劃理念，在滿足軌道交通車輛基地工藝和運(yùn)營安全的前提下，編制綜合利用規(guī)劃方案和市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃，根據(jù)規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件有關(guān)荷載要求，依托軌道交通工程建設(shè)程序，利用車輛段上部空間進(jìn)行綜合開發(fā)建設(shè)。

　　同樣體現(xiàn)TOD原則的，還有上海市軌道交通1號(hào)線蓮花路站復(fù)合利用。據(jù)了解，蓮花路站已運(yùn)營超過20年。隨著乘客數(shù)量大幅提升，現(xiàn)有站臺(tái)存在建筑功能缺失、無法站內(nèi)換乘、建筑老化等問題，已經(jīng)不能滿足運(yùn)營需求。為此，上海地鐵資產(chǎn)投資管理有限公司在項(xiàng)目實(shí)施前加強(qiáng)規(guī)劃統(tǒng)籌和區(qū)域研究評(píng)估，以場(chǎng)站用地為基礎(chǔ)，適當(dāng)擴(kuò)大規(guī)劃編制范圍。在軌道交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃編制中同步研究各場(chǎng)站綜合開發(fā)的總體要求，在軌道交通專項(xiàng)規(guī)劃編制中同步研究各場(chǎng)站綜合開發(fā)的規(guī)劃控制要求。

　　作為廣州地鐵4號(hào)線和8號(hào)線換乘站萬勝圍站的上蓋，萬勝廣場(chǎng)地上地下空間綜合開發(fā)創(chuàng)新“出讓+配建”模式。在地塊出讓時(shí)，通過設(shè)置條件，使得萬勝廣場(chǎng)從地塊最初選址到后期開發(fā)，全程由廣州地鐵公司擔(dān)任開發(fā)主體。在建設(shè)地鐵指揮中心時(shí)，廣州地鐵公司統(tǒng)籌規(guī)劃物業(yè)開發(fā)與地鐵功能，對(duì)地塊進(jìn)行整合開發(fā)，實(shí)現(xiàn)同步規(guī)劃、同步開發(fā)、同步實(shí)施和一體化設(shè)計(jì)。

　　深圳市前海綜合交通樞紐項(xiàng)目充分體現(xiàn)構(gòu)建國際化CBD的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，對(duì)軌道、交通接駁設(shè)施、上蓋物業(yè)與周邊街坊進(jìn)行一體、復(fù)合、多功能、高效集約的規(guī)劃設(shè)計(jì)，配合樞紐的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)車站與周邊街區(qū)開發(fā)相結(jié)合的站城一體化開發(fā)建設(shè)，充分發(fā)揮樞紐的觸媒效應(yīng)和集聚效應(yīng)，構(gòu)建以公共交通為導(dǎo)向的國際化CBD新城區(qū)。

　　規(guī)劃落地科學(xué)務(wù)實(shí)

　　除了創(chuàng)新規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，各地在項(xiàng)目具體實(shí)施過程中強(qiáng)調(diào)科學(xué)務(wù)實(shí)。

　　五路車輛段上蓋項(xiàng)目采取從地下車站到停車場(chǎng)上蓋多層次、多空間的一體化設(shè)計(jì)，綜合利用部分建筑的首層為車輛段的運(yùn)用庫房，層高9米；二層為住宅配套使用的小汽車庫和住宅配套設(shè)備用房，層高4.5米；小汽車庫頂板上部為平均深度1.5米的覆土；蓋上為9 棟住宅。咽喉區(qū)層高6米，上部預(yù)留1.5米覆土，并綜合景觀設(shè)計(jì)打造約3萬平方米的綠色公共活動(dòng)空間。同時(shí)，落地區(qū)緊鄰地鐵車站，其地下空間與地鐵站廳層、公交首末站無縫接駁。此外，項(xiàng)目共設(shè)置三處上下汽車坡道和五處垂直交通核心筒，很好地滿足了交通需求。

　　為了緩解區(qū)域交通壓力，上海地鐵資產(chǎn)投資管理有限公司在取得蓮花路站點(diǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目用地的土地使用權(quán)后，即著手對(duì)蓮花路地鐵站開展復(fù)合利用改造工作。一是將原地面二層側(cè)式站臺(tái)、展廳拆除；二是在本次供地范圍的基礎(chǔ)上，結(jié)合供地周邊的原地鐵站房、13條公交首末站、社區(qū)配套用房和商業(yè)，建設(shè)綜合性軌道交通上蓋物業(yè)等業(yè)態(tài)共計(jì)建筑面積約5萬平方米，供地范圍與周邊保留軌道交通用地的綜合容積率達(dá)到2.84。另外，在站臺(tái)廣場(chǎng)地下建設(shè)地下停車庫約8620平方米，擬設(shè)置258個(gè)停車位，實(shí)現(xiàn)地表地上復(fù)合利用。據(jù)悉，整個(gè)改造過程確保公共效益不影響，做到建設(shè)中地鐵和公交在改造期全程不停運(yùn)，并在建成后實(shí)現(xiàn)站內(nèi)可換乘。

　　廣州萬勝廣場(chǎng)地上地下空間綜合開發(fā)項(xiàng)目占地面積4.1萬平方米，總建筑面積32萬平方米，定位為集地鐵指揮中心、商業(yè)中心、商務(wù)辦公、公交站場(chǎng)為一體的地鐵上蓋綜合物業(yè)。廣州地鐵公司對(duì)項(xiàng)目主體工程采用BT融資建設(shè)模式（政府利用非政府資金來建設(shè)某些基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目），通過公開招標(biāo)的形式，選取在地鐵建設(shè)中具備雄厚實(shí)力的建筑施工單位進(jìn)行建設(shè)，全面保障項(xiàng)目實(shí)施。同時(shí)，將一部分資金風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到施工單位，減輕資金壓力。

　　深圳前海綜合交通樞紐及上蓋項(xiàng)目由地下樞紐和上蓋物業(yè)兩部分構(gòu)成，前者由地下五條軌道線路及口岸和公交、出租、旅游大巴等交通接駁場(chǎng)站構(gòu)成。項(xiàng)目總用地面積多達(dá)約20公頃，總建筑面積預(yù)估約215.9萬平方米。其中，樞紐地下空間建筑面積88.1萬平方米，上蓋物業(yè)建筑面積約127.8萬平方米。

　　據(jù)了解，該樞紐部分建筑包括地下六層，其中上三層為軌道及交通換乘區(qū)，下三層為地下車庫，設(shè)4900多個(gè)停車位。樞紐將設(shè)置深港過境口岸及公交、出租、社會(huì)車輛、旅游巴士等交通接駁場(chǎng)站，通過地下可直接連通市政道路的周邊建筑，實(shí)現(xiàn)站城無縫對(duì)接。上蓋開發(fā)部分定位為集樞紐立體商業(yè)、甲級(jí)辦公、國際星級(jí)酒店及服務(wù)式公寓、商務(wù)公寓于一體的超級(jí)樞紐城市綜合體。在人行交通方面，樞紐內(nèi)部構(gòu)建以地下一、二層換乘大廳為核心的四條主要人行通道，串聯(lián)軌道車站、公交場(chǎng)站、出租車場(chǎng)站及上蓋物業(yè)，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部的高效換乘；同時(shí)，通過地下、地面和二層人行系統(tǒng)與周邊建筑或地塊連接。在車行交通方面，樞紐交通通過外圍主、次干路及地下道路組織進(jìn)出交通，物業(yè)交通通過內(nèi)部支路解決進(jìn)出交通，二者相對(duì)分離，實(shí)現(xiàn)樞紐與上蓋物業(yè)車輛的有效集散。

　　實(shí)踐探索講究方法

　　鑒于軌道交通地上地下空間綜合開發(fā)利用面臨情況復(fù)雜、相關(guān)政策制度尚待建立完善的實(shí)際，各地在實(shí)踐探索中不斷尋找合適的方法。

　　實(shí)施規(guī)劃統(tǒng)籌，很自然地成為首選。五路車輛段上蓋項(xiàng)目將車輛基地上蓋確定的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件形成結(jié)構(gòu)預(yù)留工程方案納入軌道交通工程總體設(shè)計(jì)方案，同步實(shí)現(xiàn)初步設(shè)計(jì)至施工圖設(shè)計(jì)的各階段整體同步審查，確保結(jié)構(gòu)一體，為同步建設(shè)創(chuàng)造技術(shù)條件；蓮花路站點(diǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目同樣強(qiáng)調(diào)軌道交通綜合開發(fā)規(guī)劃研究統(tǒng)籌，將開發(fā)強(qiáng)度適當(dāng)向軌道交通場(chǎng)站及周邊地塊集中，鼓勵(lì)土地集約利用，同時(shí)加強(qiáng)功能復(fù)合，探索規(guī)劃和土地復(fù)合利用方式；前海綜合交通樞紐及上蓋項(xiàng)目以《前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)綜合規(guī)劃》《前海中心啟動(dòng)區(qū)城市設(shè)計(jì)》《深圳市軌道交通規(guī)劃》為基礎(chǔ)，編制《前海開發(fā)單元規(guī)劃》，規(guī)劃彼此間互提條件，相互協(xié)調(diào)，保證項(xiàng)目開發(fā)符合相關(guān)規(guī)定。

　　建設(shè)用地使用權(quán)分層出讓和分層確權(quán)，也成為不少地方在項(xiàng)目實(shí)施過程中的選擇。其中，廣州試點(diǎn)建設(shè)用地使用權(quán)分層出讓新模式，分層設(shè)定國有土地使用權(quán)。在建設(shè)用地使用權(quán)方面，創(chuàng)新采用高層坐標(biāo)方式，實(shí)現(xiàn)軌道交通上蓋用地分層出讓新模式。同時(shí)，為解決交通樞紐不動(dòng)產(chǎn)登記問題，選取地鐵7號(hào)線石壁站、官湖車輛段綜合體作為試點(diǎn)對(duì)象，研究解決地下建構(gòu)筑物所有權(quán)邊界、國有建設(shè)用地使用權(quán)分層設(shè)立權(quán)屬界限問題，開展多測(cè)合一、多證聯(lián)辦、推進(jìn)三維確權(quán)登記新模式等技術(shù)創(chuàng)新。北京在分層確權(quán)方面創(chuàng)新立體釘樁方式，以綜合服務(wù)設(shè)備結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換夾層底板防水層為界，合理劃分軌道交通與二級(jí)開發(fā)使用功能，作為后續(xù)辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)邊界。深圳則對(duì)地下使用權(quán)空間進(jìn)行分層控制，通過技術(shù)手段創(chuàng)新，即利用數(shù)字模型技術(shù)，建立三維立體模型明確不同用地空間的范圍，通過立體確權(quán)，理清地下空間邊界關(guān)系。

　　在土地供應(yīng)方面，北京將結(jié)構(gòu)預(yù)留階段難以實(shí)施的融合性設(shè)計(jì)理念及軌道交通運(yùn)營安全等相關(guān)要求納入土地招拍掛文件，由二級(jí)競(jìng)得人接續(xù)落實(shí)一體化相關(guān)事宜。上海創(chuàng)新性地鼓勵(lì)主體發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，軌道交通建設(shè)主體、相關(guān)企業(yè)可以單獨(dú)或聯(lián)合設(shè)立開發(fā)主體，軌道交通場(chǎng)站綜合建設(shè)用地可以采取協(xié)議方式出讓給開發(fā)主體。同時(shí)，明確開發(fā)收益用于軌道交通持續(xù)發(fā)展。將軌道交通場(chǎng)站及周邊土地的綜合開發(fā)利用收益應(yīng)用于軌道交通可持續(xù)發(fā)展，建設(shè)主體所得的綜合開發(fā)利用收益優(yōu)先用于軌道交通建設(shè)和運(yùn)營維護(hù)。深圳則嘗試整體供地，前海綜合交通樞紐用地的地下樞紐以及上蓋物業(yè)以作價(jià)出資方式整體供應(yīng)給一個(gè)用地主體，實(shí)現(xiàn)樞紐與上蓋的一體化設(shè)計(jì)與實(shí)施，既有利于軌道交通站城一體化開發(fā)，充分發(fā)揮土地價(jià)值，保障項(xiàng)目建設(shè)品質(zhì)，又有利于充分利用軌道上蓋空間，籌集軌道建設(shè)資金，還有利于提高交通樞紐項(xiàng)目的建設(shè)效率，保障軌道交通設(shè)施的建設(shè)質(zhì)量和進(jìn)度。

　　此外，廣州探索了分類收儲(chǔ)補(bǔ)償軌道交通場(chǎng)站用地，根據(jù)軌道交通場(chǎng)站綜合體用地的土地來源，同時(shí)結(jié)合城市更新政策，按照軌道交通主體是否已自行完成用地征收結(jié)案、是否已納入“三舊”改造，以及站場(chǎng)、車輛段、停車場(chǎng)等上蓋板是否已由軌道交通主體投資建設(shè)進(jìn)行分類，按不同類別確定不同的收儲(chǔ)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及流程。