1898年9月2日，青島第一個建設規劃正式公布，該方案把青島劃分成五個組成部分。德國人一開始就在城市布局中引入富有彈性的功能分區，并通過建筑法規對不同區域的建筑樣式、密度和容積率做了明確規定。

　　在這個規劃中，總督府及其他政府建筑布局在觀海山南麓，背山面海，處于整個青島灣的中心位置，門前設有廣場，連接數條向外放射的道路。

　　德國人為什么把總督府放在這里？1958年，著名建筑學家梁思成在青島時曾這樣評價： “提督府是當時的市中心，它占用了青島前海地區，也是觀海山下最重要的位置。從這里可以控制山海，指揮全市。從樓上可以看到他們的艦隊停泊的情況，觀察海上的動靜，觀象山在北面，信號山在東面；交通上，到港口和鐵路車站都很方便；從軍事上看，它在團島與匯泉角兩個控制點的當中，所以是當時德國占據青島神經中樞的最恰當的位置”，“但從整個城市的發展來看將偏處一隅”。

　　而規劃的五個區域中，無論是北邊的大港，東北和西南的兩個勞工居住區，還是東邊具有休閑度假功能的歐人別墅區，全都像衛星一樣，拱衛著主城，又利用山地丘陵與主城隔開，空間上形成四個組團，就此框定了青島早期城市的形態。

　　借鑒“香港樣板”

　　德國規劃者還借鑒了香港樣板，按照中國風景畫中山水對比這一始終呈現的主題進行規劃，“即使城市中那些起伏的地面，固有小溪和道路也不能強行消除，以圖方便”，把城市街道、建筑、自然景觀等元素合理搭配，打造優美和諧的城市空間。

　　青島市內多山，德國人的道路規劃采用自由布局與不規則棋盤狀相結合的手法，道路走向上，一方面配合等高線的方向，使道路依山就勢，曲折有致，另一方面也充分考慮和山、海、建筑物相配合，使道路盡端和轉折點上都有良好的對景和借景。例如，青島路以總督府為軸線主體；火車站是廣西路、蘭山路盡端的對景；基督教堂是江蘇路、沂水路和平原路的對景。貯水山、觀海山、信號山、魚山、青島山這些山頭，在許多路上都可以看見，更增加了山城的城市風格。南北向主要通道則盡量避免因彎曲而帶來視覺障礙，讓視線直接通海。

　　青島道路在縱斷面上，有許多也和兩旁建筑作了很好配合，如在天津路以南的中山路是上坡，在德縣路口就微微地向西轉折一下，使得從坡下向上看，就因街道轉折而不致看著“茫茫的蒼天”；中山路從天津路往北是一個凹下的縱斷面，在街景上更有深遠之感。城市干道并非一定要取直，正因為曲折，才增多了街景的變化。

　　建筑物布局考慮到青島的地形特點，使建筑依山就勢，錯落有致。一些重要的公共性建筑，如教堂、觀象臺等建筑多位于高地或山頂上，與各山頭一起，形成變化豐富的天際輪廓線。在建筑材料選用方面，以黃墻和紅瓦為主，加之不遺余力的綠化，在藍天碧海襯托下，構成了后來所說的“碧海、藍天、紅瓦、綠樹、黃墻”，成為當時亞洲最佳景觀之一。

　　就單純的城市規劃而言——梁思成先生認為，“德國人結合自然地形規劃建設青島城市，是近代中國城市建設史上的一個范例。”

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　　德占時期五大功能區

　　歐人區：大致范圍是從火車站以東到老衙門(今人民會堂)，北至德縣路到觀海山—觀象山—信號山—青島山—小魚山一線，為歐洲人生活和商業區。這是青島市的主體核心。

　　華人區：亦稱大鮑島區，今德縣路、保定路和滄口路、濟南路之間的區域，為華人居住和商貿區。與歐人區不同，華人區居住與商業混雜，建筑樣式為華洋折中式，街道以中國地名命名。

　　別墅區：在青島區東南，中間有小魚山與歐人區隔開。這里負山面海，沙灘綿長，環境清幽。前有亞洲最大的海水浴場，東有植物園，下有跑馬場，建有帆船碼頭，具休閑度假功能。

　　倉儲工業區：大體在今棧橋以西，膠濟鐵路以北的沿海岸地帶，作為外貿公司倉庫區和工業區。眾多德國洋行在這里設有倉庫和辦公樓，并有鐵路支線與火車站連接。

　　港埠區：今上海路、館陶路至大港車站一帶，這是德租青島時期最后規劃的一個城區。因為中間有兩座教堂和磚瓦廠阻隔，港口區與華人區聯系并順暢。