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昔日爛尾猶在，海南卻再次掀起房地產(chǎn)開發(fā)熱潮

　　圈地驚心：海南海岸線全線失守 人工島逼死海港

　　這是南海上璀璨的寶島，這又是開發(fā)商趨之若鶩的“寶”島。這有綿延千五公里的優(yōu)質(zhì)海岸線，這也有布滿海邊的海景別墅和星級酒店。這是國際旅游島，這又曾經(jīng)是另外的48個“島”。這里是本地人的生態(tài)家園，這里也是“闖海人”的冒險樂園。這是最好的地方，這也許會成為最壞的地方。這里如今掀起了新的一輪圈地熱潮……

　　距離1月4日公布的《國務(wù)院關(guān)于推進海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》，將海南國際旅游島上升為國家戰(zhàn)略已過去半年有余，但越來越多人感覺到躁動和矛盾。

　　隨著海南國際旅游島建設(shè)序幕拉開，相關(guān)旅游、運輸、房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等行業(yè)都將具有巨大的增長空間。在此背景下，一些旅游、地產(chǎn)等行業(yè)的大型企業(yè)早已嗅到海南新一輪發(fā)展的“商機”，紛紛加大對海南的投資和布局……

　　海岸線亂象

　　距離海岸線200米甚至100米以內(nèi)的建筑比比皆是，“一線海景別墅”和各大星級酒店在沙灘旁邊星羅棋布，甚至在萬寧市石梅灣，記者還看到位于海邊在建中的私人飛機場。

　　吳程英最近一直為海南房地產(chǎn)開發(fā)感到郁悶。

　　“打開電腦，通過衛(wèi)星圖片上看海南，發(fā)現(xiàn)海南島的海岸線正在‘哭泣’—海南全島的海岸線已幾乎處于開發(fā)的狀態(tài)，很難看到一片原始的痕跡。”吳程英是海南文昌籍人，大學(xué)畢業(yè)后在深圳工作。他告訴記者，以前每次回海南都感覺日新月異，高樓林立，現(xiàn)代化與自然的交融。但在2000年以后由于缺乏有序的引導(dǎo)，海灘被過分地開采，每次坐飛機回去都會看到海南的東北角滿目瘡痍。

　　海南島海岸線長達1528公里，1988年開始便有了東線重點發(fā)展旅游業(yè)，西線重點發(fā)展工業(yè)的定位。而這條海岸線已成為房產(chǎn)商們的“樂土”，記者了解到，其中北起海口南至三亞，300多公里的東海岸線上不僅囊括了海口灣-美麗沙，文昌的銅鼓嶺，瓊海的博鰲，萬寧神州半島、石梅灣，陵水的珍珠海岸直至三亞的海棠灣、亞龍灣等最精華的旅游海岸資源。同時東海岸也成為海南開發(fā)最火熱的地方，十來個海內(nèi)外大型的房地產(chǎn)開發(fā)集團包攬了海南這條最優(yōu)質(zhì)的海岸線。

　　海南省建設(shè)項目規(guī)劃院原高級工程師林鴻民曾作為世界旅游組織的中方專家，為海南省作旅游總體規(guī)劃。他向時代周報指出，從南向北，三亞的三亞灣、大小東海、亞龍灣、海棠灣，再到陵水的土福灣、南灣半島、清水灣、日月灣、香水灣，萬寧的楊梅灣、石梅灣，再到瓊海的博鰲水城，文昌的馮家灣、高隆灣、椰林灣、火箭發(fā)射基地……東海岸已基本被開發(fā)商圈地完畢。

　　國際旅游島的確立，助長了地產(chǎn)業(yè)突進的力度和速度，而投人所好的“一線海景房”紛紛駐扎海岸線邊上，更給海南生態(tài)帶來了負面影響。海南是熱帶臺風密集區(qū)，作為保護海島免受臺風襲擊的“第一道綠色天然屏障”，海防林可以在相當程度上防衛(wèi)著海岸線。海南省政協(xié)委員、海南省林業(yè)局森林防火辦原主任劉福堂告訴時代周報記者，海防林以木麻黃為主，自1956年種植以來，歷史上曾四次對海南的海防林造成災(zāi)難性破壞，目前的防護功能已大打折扣。而開發(fā)最熱鬧的東海岸，因為直接面向太平洋，海防林作用最為重要，但房地產(chǎn)開發(fā)早已經(jīng)讓海岸土地與林木“脫鉤”。

　　毫無節(jié)制的圈地破壞，造成的惡果顯而易見。文昌東郊椰林曾以種植密度高、枝繁葉茂而著稱，但因為海岸線侵蝕造成海岸線后退300-400米，原來插在陸地上刻有“椰林灣”三個字的柱子，現(xiàn)在已經(jīng)跑到海水中去了。

　　而根據(jù)6月8日批復(fù)的《海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要》，建筑物與沿海最高潮位線最小距離原則上不低于100-200米。

　　“假如遇到2004年東南亞那種規(guī)模的海嘯，海岸帶旁邊的這些建筑將不堪設(shè)想。”劉福堂分析。

　　但在記者的調(diào)查中卻發(fā)現(xiàn)，距離海岸線200米甚至100米以內(nèi)的建筑比比皆是，“一線海景別墅”和各大星級酒店在沙灘旁邊星羅棋布，甚至在萬寧市石梅灣，記者還看到位于海邊在建中的私人飛機場。

　　在最近出臺的《海南省土地利用總體規(guī)劃(2006-2020年)》強調(diào)，岸線資源屬于稀缺資源，海邊一線地可用于旅游發(fā)展，不得用于商品房開發(fā)(不產(chǎn)生經(jīng)營性收入的房地產(chǎn))。但海南著名評論員矢弓告訴記者，不少房產(chǎn)商掛著“產(chǎn)權(quán)式酒店”的牌子，最后在海邊開發(fā)出來的卻還是公寓住房。

　　7月11日，海南省海洋與漁業(yè)廳廳長趙中社在接受媒體采訪時表示“海南海岸線目前只開發(fā)了100多公里”。海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳副廳長蔡仁杰也稱其中東海岸有800多公里海岸線，目前已開發(fā)的不到1/10，“因此海南依然有很多海灣資源、海岸資源可供開發(fā)。”

　　林鴻民對這個說法表示質(zhì)疑，他認為目前只開發(fā)了100多公里應(yīng)該是指正式動工的那部分項目，而海南的海岸線可能早已被房產(chǎn)商圈進囊中。

　　在開發(fā)商的眼中，與他們的未來所得相比，占有優(yōu)質(zhì)海岸線資源的代價并不高。據(jù)媒體報道，現(xiàn)在海南海邊的土地，從農(nóng)民手中征用普遍是2.5萬-5萬元一畝，而開發(fā)成樓房和別墅后，每平米能賣到2萬-10萬元。地處海南最西邊的東方市，被征用海邊林地后每棵樹補償標準僅僅是兩塊錢。

　　除此以外，海南沿海公共海域“私屬化”現(xiàn)象也非常普遍。各種建筑風格的酒店，一家緊挨一家，如同一道圍墻，將沙灘海景圈在里面。“你如果不通過他的酒店大堂，就進不了公共海灘。”矢弓告訴記者。

　　據(jù)了解，目前在海南優(yōu)質(zhì)海岸線上，已經(jīng)建好的五星級酒店有23家，這些酒店都將公共海域據(jù)為己有，而正在開工建設(shè)的五星級到七星級酒店，高達49家。

　　公共海灘有變?yōu)椤案蝗说暮蠡▓@”之虞，而作為很多海口人的驕傲，萬綠園也面臨著同樣的問題。

　　萬綠園是一座位于海口市濱海大道旁的大型熱帶海濱生態(tài)園林，上世紀90年代初經(jīng)填海造地而成，占地面積達1027畝。2009年下半年開始，海口市民便發(fā)現(xiàn)萬綠園北側(cè)海面將新建另外兩個面積約450畝和100畝的人工島，隨后不久，這兩個項目都得到海南省政府的正式批準。而人工島的建立不僅會“讓市民無法在萬綠園看海”，更有分析人士指出，按照方案上的規(guī)劃來看，人工填島將不可避免地改變水流方向，海流穩(wěn)定性受到破壞，回淤將更嚴重。已經(jīng)變淺的新港通道將繼續(xù)惡化，過不了多久估計就徹底變成死港。

　　而據(jù)曾經(jīng)參與過相關(guān)項目規(guī)劃的內(nèi)部人士告訴記者，在三亞灣新規(guī)劃的一個同樣是填海而成的人工島，僅僅請了5個專家作驗證，而最終也只是走過場而已。

　　新“圈地運動”？

　　海南省委書記衛(wèi)留成強調(diào)：開發(fā)商的推波助瀾、捂盤惜售等問題要引起海南各市縣高度重視。地價越高、房價越高，并不是好事，最終都會轉(zhuǎn)嫁到消費者身上，弄得不好就是泡沫。

　　從去年開始，開發(fā)商便蜂擁而至，而這并非是第一次。矢弓清楚地記得，上世紀90年代的海南房產(chǎn)泡沫曾經(jīng)“拖垮了一個發(fā)展銀行”。

　　1988年海南建省，同時也是經(jīng)濟特區(qū)。據(jù)介紹，當時全國幾乎每個地級市都在海南有地產(chǎn)公司。

　　1993年下半年，中央實行宏觀調(diào)控，凍結(jié)了大筆資金，致使大部分工程未能建成。到了1998年底，原來的5000多家開發(fā)商，還活躍的不到200家。

　　人走茶涼，最后海南留下空置房455萬平方米，爛尾樓工程1631萬平方米。當時海南不過六七百萬人口，爛尾樓卻占到全國的1/10。有人打趣，那時的海南就是“天涯、海角、爛尾樓”。

　　隨著房地產(chǎn)泡沫的破滅，1998年6月21日，由于海南發(fā)展銀行不能及時清償?shù)狡趥鶆?wù)，被迫關(guān)閉，成為新中國成立后首家因支付危機而關(guān)閉的省級商業(yè)銀行，而直到現(xiàn)在海南也沒有一個發(fā)展銀行。

　　蔡仁杰稱，目前海南基本上消化了上一輪的房地產(chǎn)泡沫，上世紀90年代，土地以較低價格落到地產(chǎn)商手中，但沒有開發(fā)，現(xiàn)在這些土地基本收回。

　　而眼下各大開發(fā)商在海南的圈地也不能不讓人將上一波地產(chǎn)熱聯(lián)系起來，這是否又一輪房產(chǎn)泡沫？

　　從海口出發(fā)往西，一路上可以看到越來越多開發(fā)中的海濱樓盤，以及分布密度極高的樓盤廣告。而與廣告所宣傳的“最后的CBD海岸線”“花園洋房”“歐式莊園”等形成強烈反差的是，房產(chǎn)商的圈地過程卻沒那么“寫意”。

　　吳程英告訴記者，部分開發(fā)商在地方政府的支持下，肆無忌憚地圈地。在他的老家文昌市鋪前鎮(zhèn)，為了占用300畝耕地，多次有人以政府的名義要求村民簽名交地，而征地目的居然是要修“90米寬的高速公路”。

　　位于海南省萬寧市東南部的石梅灣，曾被世界旅游組織專家譽為海南未被開發(fā)的最美麗海灣—但這片凈土也即將被打破寧靜。華潤集團獲得這里12平方公里的土地使用權(quán)，將用13年進行開發(fā)。當?shù)厥�梅村的村民向記者介紹，這里曾經(jīng)有綿延數(shù)十公里的青皮林帶，散落在區(qū)內(nèi)的農(nóng)舍多為黎族村落，世代以耕作和捕魚為生。但隨著開發(fā)商的進駐，原始森林被加劇砍伐，生態(tài)系統(tǒng)難以維持平衡。而大部分被征去農(nóng)田的農(nóng)民也失去了唯一的謀生工具，生活無以為繼。當記者以買房者身份向進駐該村的另一家房產(chǎn)商售房中心咨詢時，赫然發(fā)現(xiàn)該樓盤的賣點除了“原始森林”，便是石梅村的水庫—而這個水庫，正是在去年因為挖掘過度而崩塌，目前滴水未剩。

　　位于海南北邊的澄邁縣海邊，植被已被破壞得所剩無幾，烈日照射下，工人、起架機和挖掘機在坑坑洼洼的工地上懶懶散散。這里是富力集團正在打造的一個高端旅游房地產(chǎn)項目“富力紅樹灣”。其投資總額將超過100億，建設(shè)工期為5—8年。據(jù)了解，該項目開發(fā)2108畝，總占地為6700畝。而“海口唯一原生湖景社區(qū)，自然圍合的水岸生活”也成為這個項目到處看得到的宣傳詞。