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　　在最好的時代嘗試這樣一個項目，都將是一次很大的風險投資，更不用說處于從上個世紀七十年代以來亞洲最嚴重的經濟危機中。

　　歷史上最大的私人房地產項目

　　圖1、“松島新城”和仁川

　　打造一個人工島嶼，其大小與倫敦的“漢普斯德特希思公園”（Hampstead Heath）類似。在島上安排現代化的學校、醫院、公寓、辦公樓和高級文化設施。從世界各地引進有特色的建筑——包括紐約的“中央公園”（Central Park）和威尼斯的運河，使用英語為通用語言，并且在門口掛一個標志：“營業”（Open for business.）。

　　在最好的時代嘗試這樣一個項目，都將是一次風險投資，更不用說處于從上個世紀七十年代以來，亞洲最嚴重的經濟危機中。將這個項目交給一個在很大程度上未經考驗的美國公司，并且用回收的房地產利潤來為它籌措資金，聽起來像一個愚蠢的行為。然而，這種事發生在韓國，并且，非常奇怪，它正在進行。

　　這個建設項目的名稱叫“松島新城”（New Songdo City），它將建設在韓國首都首爾以西35英里的仁川港附近黃海中的1，500英畝人造陸地上。“松島新城”被稱為歷史上最大的私人房地產開發項目。這是韓國對上海和迪拜見的回應。在五年前，這個項目僅僅存在于圖紙上。韓國說，當“松島新城”在2015年建成時，這片具有戰略意義的土地，將是世界通往東北亞的大門。這是一個自由經濟區。它將有8萬套房間、5，000萬平方英尺的辦公樓和1，000萬平方英尺的零售空間。

　　這僅是介紹了“松島新城”的雄心壯志的一些閃光的表面。這個城市的目標是完全杜絕現代都市生活產生的各種問題。比如說，亞洲的許多商業都市都受到環境損壞、勞動力受教育程度低和缺少可能空間等問題的困擾。“松島新城”將從零開始，建設成為在各個方面都滿足世界級城市要求的城市，它將有清潔的空氣，并且提供現在沒有的最優越的生活質量。

　　圖2、“松島新城”在建設中

　　它將使人們忘記亞洲的令人窒息的大都市。“松島新城”的40個百分點的面積是專門安排的“綠地”——包括100英畝的中央公園。這個城市的主要停車場隱藏在水下，以減少熱氣和廢氣對城市的影響。一個選進的公共交通系統——包括聯系首爾的地下火車和城市的海水運河上的“水上電動出租車”，將使“松島新城”成為世界上最清潔的城市之一。也許，具有諷刺意味的是，對這座城市對國際上重要的“感潮平灘”的環境影響的抗議，干擾——但沒有停止它的建設。

　　受到信心變化和債務的影響

　　圖3、蓋爾國際公司的“橢圓廣場”（Elliptical Plaza）

　　事情聽起來太好就不真實，姑且相信它。但現在，紐約的房地產公司蓋爾國際公司（Gale International）在這個項目上與韓國鋼鐵和建筑巨頭浦項公司（Posco）合作，它們的股份分別為70個百分點和30個百分點。它們推銷這個項目沒有多少困難。“松島新城”的首批2，600套公寓住房在2006年預售時，被訂購一空。另一批1，000套公寓將于今年投放市場。并且，盡管亞洲地區還沒有擺脫經濟危機，蓋爾國際公司出售這些公寓沒有多少困難。

　　蓋爾國際公司項目管理團隊的大衛-穆爾（David G. Moore ）說：“韓國人相信這個項目。他們把它看做未來的投資。”其他的投資者顯然同意這個觀點。在2009年8月份，喜來登酒店（Sheraton）開設了一個新的、有319套房間的旅館。高爾夫傳奇人物杰克-尼克勞斯（Jack Nicklaus）正在這兒監督一個有18個洞的高爾夫球場的建設。在2009年４月份，美國跨國技術單位思科系統公司（Cisco Systems）簽署了一個數十億美元的合同，為“松島新城”提供網絡技術。

　　像大多數宏偉的項目一樣，“松島新城”也受到信心變化和債務的影響。蓋爾國際公司貸款數十億美元，去建設它的先進的“陳列柜”。 65層的“東北亞貿易大廈”（ortheast Asia Trade Tower）在建成時，將是韓國最高的建筑物。現在它再次籌措資金。用一個內部人士的話來說，主要的借款人新韓銀行（Shinhan Bank ）受到了經濟危機的沉重打擊。

　　謠傳這個項目遇到了麻煩，不能從更加吝嗇的銀行獲得貸款，迫使以有雄心壯志出名的仁川市長安相洙（Ahn Sang-soo）處于守勢。安相洙說：“目前的全球經濟危機不能阻止我們前進。”安相洙和蓋爾國際公司斷言，由于全球投資者變得更有選擇性，“松島新城”將在許多失敗的房地產投資項目變得有吸引力。蓋爾國際公司項目管理團隊的大衛-穆爾說：“松島新城不同于其他的項目，因為我們保持了真正的品質。這就是人們仍然買進的原因。”

　　圖4、丹尼爾-里伯斯金設計的位于“松島新城”商業和零售區心臟地帶的“瑞通購物中心” （Riverstone）

　　只有很少的人懷疑“松島新城”的建筑質量和建高質量。這個城市的大多數建設項目——從470，000平方英尺的“國際學校”（International School），到投資1.55億美元的“會議中心” （Convention Center），都是高水平的。這所與美國的“米爾頓高中”（Milton Academy）有聯系的學校，其設施比得上許多大學。它有一個650座的劇院和一個電視制作室，學生可以通過互聯網向全世界轉播。這所學校的校長喬格-納爾遜（Jorge Nelson）說：“這所學校設施完備，可能是世界上最先進的學校。”

　　這所學校的建設費用已達1.5億美元。不過，韓國教育部拒絕這所學校在2009年秋天開學的申請，說它沒有滿足學校運作的10個標準中的9個標準。進入“松島新城”的父母不得不對他們的孩子作另外的安排。

　　“想像的都市主義”

　　圖5、“松島新城”的“國際學校”

　　在“松島新城”，盡管存在隱私方面的擔心，電腦將安裝在每一個家庭、每一條街道和每一個辦公室，從而打造一個高技術的“數碼社區”。 “松島新城”的主要建筑單位美國KPF建筑師事務所稱之為“一生中惟一的項目”。 KPF建筑師事務所的負責人詹姆士-馮-克萊姆佩洛（James Von Klemperer）對媒體說，“松島新城”的功能全面——包括了文化、教育、醫療、商業和娛樂。在強大的鄰國日本和上升的中國的陰影之下數十年之后，韓國現在認為世界是屬于它的。

　　“亞洲發展學會”（Asia Development Institute）的主席宋喜洪（Hee Yhon Song）說：“你知道，在這個世紀的中葉，這個地區（東亞）將產生世界GPD的40個百分點。”宋喜洪說，韓國的中央地理位置（從首爾到北京和東京都是飛行兩個小時），加上它的土地面積、成熟的經濟、受過西方教育的精英，使它在這個地區形成了只有少數國家比得上的優勢。他說：“我認為我們是獨一無二的。”

　　盡管這樣，許多人懷疑，“松島新城”這個主要由私人籌集資金（估計為200億美元到400億美元）的項目，能否繼續克服經濟上的困難。在1997/8年金融危機之后，仁川于2001年被重新作為自由經濟區之前，一個最初的建筑計劃被取消。但“松島新城”獲得韓國政府的支持，政府投資的基礎設施包括連接首爾的高速鐵路系統和新的仁川國際機場。連接“松島新城”和機場的12.3公里的橋梁已快完工。堅如磐石的政府擔保，幫助消除了對這個項目失敗的擔心。仁川以溢價出售土地給蓋爾國際公司、浦項公司和其他的開發商，從2004年“松島新城”項目開工以來，吸引了90億美元的外國投資，也許是希望的數量的4倍。開發商必須不讓零售空間和其他的房地產，以及整個建設進程停下來。當更多的公寓開始出售時，今年第一個“后衰退”的考驗來到了。

　　圖6、連接“松島新城”和國際機場的“仁川橋”

　　“松島新城”是城市理論家邁克-戴維斯(Mike Davis)所謂的“想像的都市主義”（imagineered urbanism）的一個最令人驚奇的例子。世界大都市，有時從零開始建設。在這種城市里，商業發展的艱難的中間階段都被“壓縮”，或減少了發展時間。在很短的時間內，就出現了完備的購物設施和娛樂設施，出現了壯觀的建筑群落。亞洲，特別是中國，有許多這種項目。

　　在中國湖南省的“梅溪湖區”（Meixi Lake District），蓋爾國際公司計劃建設另一個占地1，675英畝的現代化“綠色城市”。它有高技術的辦公樓、學校、公寓、商場、五星級的旅館和一個世界一流的會議中心。所有這些組成一個一體化的、對人友好的環境，并且由大量的綠色空間環繞。像“松島新城”一樣，“梅溪湖區”得到長沙市政府的支持。

　　在上海的后面，還有阿拉伯聯合酋長國的迪拜——地球上最大的建筑工地。它有世界上最大的購物中心、主題公園、機場、人工島和一個7星級的旅館，提供每晚5，000美元的房間。至少在發生全球金融危機之前，迪拜的建設受到石油美元、便宜勞動力和“建筑巨人癥”的刺激。批評家說迪拜的建筑是生態上的愚蠢行為。

　　“松島新城”將會成功？

　　實際上，這些城市是帶柵門的社區，金錢的高墻使它與窮人隔離。在“松島新城”，一套普通的公寓的售價為500，000美元，還有這個價格的兩倍或三倍的公寓。“國際學校”一年的學費為25，000美元。開發商承認，許多普通的韓國人很少到100，000平方英尺的“托曼購物中心”（Taubman Shopping Center）購物。

　　“松島新城”將會成功？為特定目的建設城市的歷史（例如建設巴西利亞、伊斯蘭堡和堪培拉），與現在這些“人工城市”完全不同，并不受到鼓勵。一些觀察家警告說，“松島新城”有成為一個枯燥無味的“城市主題公園”的危險。首爾的延世大學的教授牟中仁（Mo Jongryn）說：“如果你住在曼哈頓，為什么你要去住在長島的一個新城，或住在別的什么地方的新城？”“松島新城”的規劃師反駁，稱它是獨一無二的。它提供了綜合的商業、教育和休閑設施，將使懷疑者信服，并且吸引全球的講英語的技術精英。“松島新城”的一個重點設施是“全球大學校園”（Global University Campus）。這是結合韓國、歐洲和美國大學的優勢的一個嘗試。至少有兩所大學——紐約州立大學（State University of New York）和北卡羅萊納州立大學（North Carolina State University）簽約參加這個項目，另外3所大學也準備簽約。

　　這種模式類似于卡塔爾的“教育城”（Education City）。在這個“教育城”里，美國或英國的大學將在一個單一的校園內提供大學教育，同時分別管理。“松島新城”的“全球大學校園”最終將避開韓國大多數大學的缺點，培養一流的研究人才和新的產業。“亞洲發展學會”的主席宋喜洪說：“我認為，沒有這個大學，‘松島新城’項目將不會成功。”

　　不是每個人都這樣熱心。其他的大學——包括延世大學的教師說，他們到“松島新城”是與仁川市政府有優惠的協議。延世大學的退休教授賀瑞斯-安德伍德說：“沒有一個人想去松島新城。”

　　他說：“每一個部門和團體都反對這件事情。遷移大學的國際課程到‘松島新城’的企圖，將破壞這些課程。當一個國際學生（典型的是韓裔美國人）必須在仁川的延世大學和在首爾一所韓國大學之間選擇時，這個學生將選擇首爾的學校。”

　　但首爾的延世大學的教授牟中仁認為，問題可能不會出現，“松島新城”繼續運轉。他說：“政府處于困境之中，并且不能放棄這個項目。一旦你開始這個大的項目，是無法停止的。數十億美元已投資了。如果你在工程的三分之一停止，投入的錢就損失了，并且將引起已經到來的人們的憤怒。你不得不繼續進行。”

　　原文出自《亞太雜志》（The Asia-Pacific Journal），作者為大衛-麥克尼爾（David McNeill）