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珠江新城規劃之痛
離開繁忙的黃埔大道，往南，進入珠江東路，就進入了珠江新城的核心區域。 烈日下，灰白的擋板圍住了大片土地，只留下一條并不寬敞的馬路。路面并不平坦，過往車輛小心翼翼地試探著前行，車速很慢，所過之處，仍揚起一陣煙塵。 巨大的黃土坑，路邊生銹的建筑廢料，黃藍相間的移動工棚，巨大的紅色、黃色腳手架、圍裹著深綠色安全網在施工的建筑，與不遠處嶄新的大樓交織成畫。四面八方機器的轟鳴讓人難以辨別來自哪個工地，只是在烈日下執著地吼叫著。這是一番奇特的景象。 整個珠江新城，據記者粗略統計，有不少于25個在施工的項目，還有少數長著荒草的空地。或許難以置信，16年的開發，如今仍是一個巨大的工地。 質疑聲一片 “我自己都沒搞明白，為什么珠江新城就沒有商務氣息，而且建的時候感覺很亂，一建一大片，到處封路，進去了找不到方向。”長期關注珠江新城發展的規劃界人士衛甬（化名，應受訪者要求隱去真實姓名）也覺得奇怪。 在建的部分亂，建好的部分近年來也備受質疑：沒有商務氣息、住宅范圍過大、配套設施不完善、樓太高太密、交通不便…… 去年入住珠江新城某樓盤的盧小姐表示，從入住起，樓盤四周就一直施工，封路。“這里只是住的地方，吃飯、看電影、逛街，平常活動都不在珠江新城，買菜都是在上班地點附近買了帶回來。”而她更擔心的是，“珠江新城還有很多樓盤在建，將來可能會很塞車……” 這不是她一個人的感受。苦于生活配套設施跟不上，廣州市政協委員朱科甚至表示“住在珠江新城還不如住城中村”。 在今年7月的一次會議上，廣州市委書記朱小丹點名批評珠江新城“什么東西都有，但沒有真正的集聚效應”，“雜七雜八”，CBD的功能沒有凸顯。這是繼去年7月批評珠江新城“功能定位就存在混雜、紊亂的問題”之后，市委書記第二次明確批評珠江新城。 盡管這讓廣州人情感上難以接受，但受訪的幾位城市規劃界人士都承認這個批評是中肯的。 源頭上的偏差 珠江新城為什么會成為現在這般模樣？“珠江新城目前這種狀況，現在很多人說是規劃的問題，這要辨證地看。”衛甬表示。 其實從廣州市開始謀劃珠江新城的發展，就決定了它的先天不良。 上世紀90年代初，廣州市政府圈下了北起黃埔大道，南至珠江，西以廣州大道為界，東抵華南快速干線，約6.4平方公里的土地。按廣州市政府的意圖，珠江新城將建設成“未來的廣州新城市中心”。 由于當時廣州市政府正籌劃修建地鐵一號線，政府希望靠土地收益支持地鐵建設。大塊土地不易賣，于是就把地塊劃小，希望用“小地塊、高容積率”的模式開發珠江新城。 1993年，廣州市政府以美國托馬斯規劃服務公司的規劃方案為基礎編制了控制性規劃。把珠江新城分為400多個地塊，可供出讓的有180個地塊、780萬平方米。按政府的設計，珠江新城出售土地可以獲得220億元的收入，其中的100億元將投入地鐵建設。 據暨南大學管理學院教授、土地資源與城市管理學科帶頭人胡剛介紹，1993年版的規劃是非常理想化的，但行不通，好長時間推不動開發。 1994—1995年，珠江新城在經歷了一個短暫的土地交易高潮后，由于當時拿地方式多樣，且珠江新城配套不完善，眾多開發商對珠江新城建設開始觀望。隨后到來的亞洲金融危機，導致大量寫字樓空置，市場低迷。 1992～1999年，珠江新城的土地開發已累計投入50億元人民幣，卻絲毫沒有CBD的影子。除居住用地正在積極開發外，只有若干政府辦公機構遷入，尚無一家真正的商務辦公建筑建成。 而另一方面，由于政府沒把相關配套搞起來，“以前有開發商就說，誰進珠江新城誰就死。”左右房產顧問機構總裁周帆回憶道。 十年后的政府檢討 珠江新城的開發并不像政府想象的那么順利。 1999年，廣州市啟動《珠江新城規劃檢討》。2003年1月22日，廣州市政府公布施行《珠江新城規劃檢討》并同時廢止了10年前制定的《廣州新城市中心－珠江新城規劃》。 在保證1993版規劃的延續性，保持現有利益平衡的原則下，規劃檢討時將原控規約440個小開發地塊整合為269塊綜合地塊開發單元（街坊），并多采用建筑周邊圍合的布局方式，爭取最大的街坊圍合公共空間，力圖解決住宅與寫字樓分布散亂問題。 另一方面，規劃檢討在盡量維持建設管理延續性的基礎上，提升珠江新城建設標準和公共配套建設水平，擴大幼兒園、中小學教育設施用地規模，由原來的19．6公頃增加至32公頃；擴大市級醫院用地規模；明確了市級文化中心的具體內容為廣州歌劇院、廣州博物館等文化建筑。 “以房地產開發作為主要動力，待市場需求上來以后，再加以開發。”這也是當時珠江新城規劃檢討項目負責人袁奇峰給出的開發戰略之一。 這些措施使發展商對于珠江新城信心陡增，珠江新城的發展進入快車道，住宅用地大幅推出。2005年，政府推出了珠江新城最后一塊規劃中的住宅用地。 “2003年版的規劃檢討，加入了文化、公共設施，商業項目進不來，政府來推一把，這無疑增加了開發商的動力。”胡剛認為，“這個規劃檢討作用很大，沒有它，就沒有現在的珠江新城。” 理想與現實的差距 開發商拿地火爆，并不意味著珠江新城就能順利成長為市政府期待的CBD。 前期“小地塊、高容積率”的開發模式已然影響到珠江新城的格局，樓高而密。雖然袁奇峰曾表示，2003版《珠江新城規劃檢討》在改善珠江新城的高密度上是做了努力的。但檢討是在尊重已形成的利益格局的前提下完成的，只能部分解決問題。 而大量住宅的開發結果是，相應的生活配套設施必須加強，“本來CBD就不應安排那么多住宅，住宅多了，就需要大量配套設施，配套設施進入后，就把CBD的主導功能弱化了。”衛甬認為。 “現在的珠江新城變成了一個住宅區，不像個CBD。”周帆也覺得，現在說珠江新城CBD，更像是心理上的，而不是實體的。 珠江新城遍布住宅樓，無疑是出讓土地的過程中市場的選擇。衛甬分析，如果在市場低靡的時候堅持下來，可能就不會有現在的問題。“市場的選擇有個過程，社會發展也好、企業發展也好，看在低谷的時候能不能堅持。如果當時堅持了，珠江新城商務氛圍就會濃很多。” 胡剛也認為，1993年版的珠江新城規劃是非常理想化的，還保留有嶺南傳統水鄉風情，但在市場面前，規劃師的理想往往要打折扣。 珠江新城的開發提速后，廣州市政府對珠江新城的支持力度也在明顯加大，自2005年始，連續幾年，廣州市政府出臺舉措，對新入駐珠江新城金融商務區的金融機構給予資金獎勵。然而效果不夠理想。 胡剛分析，外部環境上，廣州相鄰的是香港國際金融中心，國內還有上海陸家嘴、北京朝陽區，一個國家已有這樣幾個中心存在，廣州想再建金融商務中心就會比較難。 還有，廣州的珠江新城不像北京和上海，有國家的重視，規劃好以后就按照規劃來建。而廣州完全是靠自身，所以在實踐過程中，也出現了很多調整。“盡管有調整，也形成了一個城市中心，還是值得肯定的。” 2008年6月5日，廣州市規劃局宣布：廣州市將跳出6.4平方公里小CBD的局限，延展CBD功能，總體規劃范圍23.6平方公里的琶洲—員村地區將成為珠江新城CBD的延伸區域。 這一舉措，幾位受訪者一致認為是挽救珠江新城開發之失的無奈之舉。 如今的珠江新城，胡剛把它定位為“具有廣州特色的城市中心”，他認為珠江新城要做CBD“已經不太可能了”，現在這樣也符合廣州的實際情況。 “現在在起始階段，就像馬拉松比賽，起步還是亂哄哄的。”雖然如此，廣東省城鄉規劃設計研究院總工程師馬向明對珠江新城還是充滿期待：“珠江新城現在還處于建設時期， 10年后你會發現，一些不適合在這里發展的公司會慢慢被淘汰出去，那時候會成熟起來。” 珠江新城的有些地塊的規劃或許還會調整，百貨、超市、交通等配套設施正在完善。近日，從廣州市交委傳出消息，被視為“迷城”的珠江新城即將開通區內穿梭巴士。10月，珠江新城集中供冷系統將正式投入使用。 大工地畢竟只是暫時的，珠江新城的明天仍然值得期待。
編輯：royal |
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