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    政企各取所需

　　地方政府“白送”土地不稀奇

　　在土地資源日趨緊張、國家對土地調控越發嚴格的情況下，拿地成為眾多地產企業的要務，聰明的華僑城憑借著歡樂谷等主題公園，近些年來屢屢在全國各大城市拿到土地。

　　“能拿下土地，這主要得益于我們的旅游地產模式，這個模式的核心就是以旅游項目拿地，再為地產項目服務。”華僑城集團一名高層直言，對主題公園得心應手的營銷和其延伸出來的產業鏈為拿地創造了條件。

　　從華僑城近年來在全國的布局不難看出，這項靠主題公園拿地的買賣肯定是一個巴掌拍不響。

　　從上世紀80年代末期籌建中國第一家主題公園——錦繡中華開始，到此后的世界之窗、民族文化村、歡樂谷，每一個主題公園都為華僑城乃至深圳賺足了人氣，并且還解決了大量人員的就業問題。與此同時，大量游客相應拉動了交通、餐飲、酒店、零售等服務業發展。這對急需尋找新的經濟增長引擎的地方政府，無疑充滿吸引力。華僑城也因此成為眾多省市極力邀請前往的投資商。

　　“相對于民營企業來講，作為中央國有企業，我們確實占有很多優勢，特別是在跟地方政府的合作上。”上述華僑城負責人毫不避諱與地方政府的這種“各取所需”。

　　“我們以主題公園為營銷手段，不僅可以順利拿地，還可以便宜拿地，而政府也多了一個旅游項目，何樂而不為？”華僑城負責人透露，華僑城在成都項目的拿地平均價為80萬元/畝，而該區域的土地市場價為130萬-150萬元/畝；華僑城在北京的拿地平均價約為100萬元/畝，遠低于周邊商品房當時200萬元/畝的土地成本。

　　華僑城憑借這種建設主題公園低價拿地、發展“小公園、大地產”的盈利模式最終在其年報上得到了體現。根據華僑城A 2009年半年報披露，2009年上半年，該公司地產銷售收入6.9億元，毛利率達53.44%；景區酒店等收入4.7億元，毛利率30.44%，旅游團費收入1.5億元，毛利率4.45%。不過，該公司80%以上的利潤來自房地產業務，旅游僅占20%。

　　無獨有偶，兩年前開園的銀川森林公園，實質上也是由開發商以幾近“承包”的形式進行開發的。這個占據銀川優質地塊的主題公園項目原本土地面積183公頃，其中100公頃用于森林公園及旅游配套設施建設，83公頃開發島上住宅、島上商業、島上休閑。

　　據投資這個項目的開發商南非公司拉普斯置業透露，在其與當地政府的協議中明確表示，拉普斯置業出資幫助政府建設森林公園，而作為投資回報，政府將公園用地的83公頃以“幾乎白送”的價格出讓給拉普斯置業。

　　“一來與當地政府搞好了關系，順利進入中國的房地產市場，二來還拿到了我們想要的地塊。最重要的是，比通過招拍掛拿地來的劃算。” 拉普斯置業負責人表示。

　　背后隱憂頻現

　　“小公園大地產”非絕佳搭檔

　　華僑城、銀川森林公園暫時的成功讓許多開發商看到了“油水”，在各地圈地數百畝甚至上千畝模仿類似開發模式的事例比比皆是。然而這項看似風光無限、有利可圖的發展模式，其背后的隱憂也同樣存在。

　　“一個主題公園或者說是大型游樂園需要的是便利的交通、極高的人氣以及一定的消費能力，而其中最為重要的莫過于人氣。但一個宜居的房地產項目，需要的卻是相對清新的空氣、寧靜的環境以及相對便利的市政配套。”住建部城建司司長陸克華告訴記者，根據住建部和環保部此前公布的主題公園建設標準，主題公園或大型游樂園的選址都應該遠離居住區。

　　華僑城顯然不符合上述規定。因此不少業內人士認為，華僑城的營銷思路雖然看起來符合“主題公園帶動地產、商業項目”的新興模式，但它與海南等地推出純粹的旅游地產不同，那些帶火周邊房地產項目的都是靜態公園，地產商的賣點就是“綠色和健康居住環境”，而歡樂谷是熱鬧的游樂園，大型游樂設施發出的聲響、人潮人海的外來游客、耀眼的燈光都是對宜居的干擾，一旦業主投訴，其主題公園必然受到影響。此前環球嘉年華便是一個例子，由于光污染、聲污染過大，環球嘉年華首次進京便遭到選址周邊居民的集體投訴，最終不得不移址經營。

　　“一旦出現業主的抵觸和投訴，歡樂谷就不得不面臨和環球嘉年華同樣的命運，但如果歡樂谷移址，它所服務的華僑城地產項目也就沒有‘金字招牌’，兩個項目的前景就危險了。”一位了解華僑城運作的代理行老總表示。